وکیل الزام به تنظیم سند رسمی با توجه به پیچیدگی ها و شرایط خاصی که در این نوع دعوی ایجاد می شود، می تواند در این مسیر راهگشای مطمئنی برای شما باشد.
به عنوان یک وکیل الزام به تنظیم سند در تهران و کرج، در این مقاله قصد دارم بر اساس قوانین بروز به تشریح نکاتی بپردازم که به لحاظ بار ارزشی و حقوقی با چندین جلسه مشاوره با بهترین وکیل اخذ سند برابری می کند.
معرفی دعوای الزام به تنظیم سند رسمی
دعوای «الزام به تنظیم سند رسمی» از جمله دعاوی حقوقی است.
این دعوا در جایی مطرح می‌شود که با وجود انتقال مالکیت یک مال و غالباً پرداخت قسمتی از مبلغ، بنا به هر دلیلی سند رسمی به نام مالک کنونی مال تنظیم نشده و فروشنده مال حاضر به این کار نشده باشد.
گاهی به دلیل:
- اعتماد
- عجله در انجام معامله
- زحمت‌های تنظیم سند رسمی در دفتر ثبت اسناد
- تکمیل نشدن مراحل کار
- و…
در همان ابتدا سند رسمی به نام خریدار تنظیم نمیشود و طرفین معامله به تنظیم یک مبایعه‌نامه یا قولنامه اکتفا می‌کنند.
از رایج‌ترین مواردی که با وجود این که مالک هستید؛ از ابتدا سند رسمی به نام شما تنظیم نمیشود در خرید ملک، پیش‌فروش ملک آپارتمان و جایی است که شما با چند نفر در یک ملک شریک هستید که اصطلاحاً می‌گوییم ملک مشاع است.
البته این بحث اختصاص به بیع ملک ندارد و در موارد دیگری نیز ممکن است اتفاق بیفتد.
مثلاً جایی که کسی امتیاز اوقافی ملکی را خریداری کرده و فروشنده باید در اداره اوقاف اجاره‌نامه‌ای به نام خریدار تنظیم کند ولی نمی‌کند.
یا به عنوان مثال کسی پروانه بهره‌برداری از چاهی را خریداری می‌کند و فروشنده باید پروانه را به نام خریدار ثبت کند ولی امتناع می‌کند.
نکات دعوای الزام به تنظیم سند رسمی
دادگاه صالح: این دعوا که غالباً در مواردی مطرح می‌شود که معامله یک مال غیرمنقول (ملک، ملک مشاع یا آپارتمان) در میان است، باید در دادگاه محل وقوع ملک اقامه شود.
هزینه دادرسی: از آن جایی که یک دعوای مالی است، هزینه دادرسی آن معادل ۵٫۳ درصد ارزش منطقه‌ای ملک است.
فرم تعیین ارزش منطقه‌ای ملک را از دفتر خدمات الکترونیک قضایی دریافت کرده و در آن اطلاعاتی از قبیل:
- آدرس
- پلاک ثبتی
- مساحت
- نوع ساخت ملک
را قید می‌کنید.
تفاوت سند رسمی و عادی
ابتدا بیایید با تعریف قانونی سند آشنا بشیم.
ماده ۱۲۸۴ قانون مدنی در تعریف سند می‌گوید:
«سند عبارت است از هر نوشته ای که در مقام دعوی یا دفاع قابل استناد باشد.»
منظور از قابل استناد بودن نوشته این است که نوشته باید طوری باشد که نشان دهنده قصد جدی برای ایجاد حق و تکلیف باشد.
می‌دانیم که شکل رایج تأیید نوشته، امضاء کردن آن است؛ بنابراین نوشته‌ای در دادگاه قابل استناد است که امضاء شده باشد و به نحو صریحی طرفین موافقت خودشان با آن را نشان داده باشند.
نکته: سند باید توسط کسانی امضاء شود که در ایجاد آن اعمال اثر دارند. پس اگر شخصی غیر از مالک (فروشنده) یا وکیل او سند را امضاء کند، معامله نمی‌تواند درست باشد.
یا اگر نوشته‌ای باشد که در آن افراد دیگری غیر از دو طرف اصلی معامله، در آن از عمل حقوقی خبر بدهند این سند نیست؛ شهادتنامه است و اعتبار سند را ندارد.
بنابراین نوشته‌ای که در آن مثلاً مدیر دفتر املاک از معامله بین فروشنده و خریدار خبر می‌دهد، اعتبار سند را ندارد.
همچنین، پیش‌نویس در حکم سند نیست و اعتبار سند را ندارد؛ زیرا یک پیش‌نویس نمی‌تواند قصد جدی افراد را نشان بدهد.
قانون مدنی در ماده ۱۲۸۶ دو نوع سند را شناسایی کرده است.
«سند بردو نوع است: رسمی و عادی»
الف – سند رسمی
در ماده ۱۲۸۷ قانون مدنی، وجود سه شرط را برای سند رسمی بیان کرده است:
اسنادی که:
- در اداره ثبت اسناد و املاک و یا دفاتر اسناد رسمی یا در نزد سایر مأمورین رسمی
- در حدود صلاحیت آن‌ها
- و برطبق مقررات قانونی تنظیم شده باشند.
ب – سند عادی
هر نوشته‌ای است که توسط اشخاص عادی و بدون مداخله، تأیید و نظارت مقام مسئول عمومی یا سردفتر تنظیم شود؛ مثل مکاتباتی که در دفاتر املاک نوشته می‌شوند (مبایعه‌نامه و قولنامه).
تفاوت مهم سند رسمی با سند عادی در اعتبار آن‌ها است.
با وجود سه شرط مذکور، سند رسمی اعتبار زیادی دارد و مورد شک و شبه قرار نمی‌گیرد.
امّا همه مندرجات سند عادی صرفاً میان طرفین اعتبار دارد. مشکل سند عادی این است که کسی آن را تأیید نکرده است تا دادگاه بتواند به آن اعتماد کند؛ لذا به راحتی می‌تواند مورد انکار و تردید قرار بگیرد.
نکته: توجه داشته باشید که عنوان‌هایی مانند «مبایعه‌نامه رسمی» یا هرچیزی مانند آن که پسوند «رسمی» داشته باشد؛ به هیچ وجه سند رسمی محسوب نمی‌شوند و نمی‌توانند مانند یک سند رسمی حق شما را تضمین کند.
اهمیت و ضرورت تنظیم سند رسمی
«سند رسمی» از مهم‌ترین وسایل حفاظت از حق و از بهترین ابزارها برای اثبات ادعای شما در دادگاه است.
اگر مالی را معامله کرده باشید ولی هنوز «سند رسمی» به نام شما تنظیم نشده باشد، به‌طور کلی از دو جهت ممکن است حقوق شما در معرض خطر یا تضییع قرار بگیرد.
الف. یکی از این جهت که مالکیت شما زیر سؤال برود و در جایی که لازم باشد مالکیت خودتان را اثبات کنید به زحمت و دردسر بیفتید یا دیگران از این موقعیت شما که سند رسمی ندارید، سوءاستفاده کنند.
ب. دیگری از این جهت که اختیارات شما محدود می‌شود؛ برای مثال شاید دیگر نتوانید به راحتی مال را معامله کنید یا در رهن بگذارید.
علاوه بر این موارد، اولین کاری که قاضی محترم دادگاه در دادرسی انجام می‌دهد این است که حقیقتِ واقعیت مورد اختلاف را کشف کند.
«سند رسمی» با اعتبار فوق‌العاده‌ای که دارد، روند دادرسی را خیلی ساده‌تر از مواقعی می‌کند که سند رسمی در کار نباشد.
مواردی که اسناد عادی استثنائاً مانند سند رسمی اعتبار دارند
طبق ماده ۱۲۹۱ قانون مدنی:
اسناد عادی در دو مورد اعتبار اسناد رسمی را دارند و درباره طرفین و وراث و قائم مقام آنان معتبر خواهند بود:
- کسی که سند علیه او اقامه شده است، آن را تأیید کند.
- اثبات اصالت امضاء و مهر توسط استنادکننده در دادگاه محرز شود.
پیشنهاد می کنم جهت جلوگیری از بروز کوچکترین ایرادی در زمینه دعاوی الزام به تنظیم سند رسمی، با یک وکیل الزام به تنظیم سند رسمی به صورت تخصصی مشاوره کنید.
الزام به تنظیم سند رسمی ملک مشاع
در این بخش دو حالت را به شما توضیح می‌دهم.
حالت اول – شما یکی از مالکین ملک مشاع هستید
در این حالت شما با یک یا چند نفر دیگر در مالکیت ملک شریک هستید.
برای مثال ممکن است با شراکت با چند نفر ملکی را خریداری کرده باشید یا به خاطر این که از وراث هستید با دیگر ورثه در ملک شریک شده باشید.
ممکن است سهم‌های مالکین متعدد یکسان نباشد ولی همین که قسمت مالکیت هر مالک مشخص و جداشده نباشد و همگی در کل ملک حق داشته باشند، مالکیت مشاع است.
نکته‌ای که در مورد مالکیت مشاع وجود دارد این است که هر تغییری در ملک یا مربوط به آن باید با رضایت همه شرکا انجام شود.
بنابراین اگر شما یکی از مالکین ملک مشاع هستید و می‌خواهید سند رسمی داشته باشید؛ ابتدا باید سهم شما تفکیک بشود.
برای این کار میتوانید از یکی از این ۲ راه اقدام کنید:
- با توافق با بقیه شریک‌هایتان تفکیک را انجام بدهید، تقسیم‌نامه تنظیم کنید و سپس برای تنظیم سند اقدام کنید.
- با همراهی همه شرکا یک دادخواست با عنوان «تفکیک و تنظیم سند رسمی ملک مشاع» ارائه کنید.
طبق ماده ۱۱۵ آیین‌نامه قانون ثبت اسناد و املاک:
«در املاک مشاع برای هر شریک نسبت به سهم او یک سند مالکیت صادر خواهد شد.»
نکته: باید درصد مالکیت خودتان و تعداد شرکا را نیز در فرم تعیین ارزش منطقه‌ای ملک وارد کنید.
حالت دوم – شما خریدار ملک مشاع هستید
در حالتی که شما ملک مشاعی را از مالکین آن خریداری کرده‌اید و هنوز سند رسمی به نام شما تنظیم نشده است، تمامی مالکین مشاع را به عنوان خوانده در دادخواست نام می‌برید.
اگر ملک مشاع قبلاً ثبت نشده باشد، سند مالکیت تمام ملک به نام شما ثبت می‌شود (ماده ۱۱۴ آیین‌نامه قانون ثبت) و اگر قبلاً ثبت شده باشد، اسناد مالکیت اولیه باطل و یک جلد سند مالکیت جدید به نام شما صادر می گردد (ماده ۱۱۰ آیین‌نامه قانون ثبت).
الزام به تنظیم سند رسمی آپارتمان
چنانچه در حال معامله پیش‌فروش آپارتمان هستید، باید بدانید که طبق ماده ۳ قانون پیش‌فروش ساختمان، پیش‌فروش اصولاً از طریق سند رسمی انجام می‌شود.
«قرارداد پیش‌فروش و نیز قرارداد واگذاری حقوق و تعهدات ناشی از آن باید با رعایت ماده ۲ این قانون از طریق سند رسمی نزد دفاتر اسناد رسمی و با درج در سند مالکیت و ارسال خلاصه آن به اداره ثبت محل صورت گیرد.»
ماده ۲۳ و ۲۴ همین قانون برای سرپیچی از تنظیم سند رسمی در دفاتر اسناد رسمی در قرارداد پیش‌فروش، مجازات پیش‌بینی کرده است.
ماده ۲۳
«اشخاصی که بدون تنظیم سند رسمی اقدام به پیش‌فروش ساختمان یا بدون اخذ مجوز اقدام به درج یا انتشار آگهی نمایند، به حبس از ۹۱ روز تا یک سال یا جزاء نقدی به میزان دو تا چهار برابر وجوه و اموال دریافتی محکوم می‌شوند.
تبصره ـ جرائم مذکور در این ماده تعقیب نمیشود مگر با شکایت شاکی خصوصی یا وزارت مسکن و شهرسازی و با گذشت شاکی، تعقیب یا اجراء آن موقوف می‌شود.»
ماده۲۴
«مشاوران املاک باید پس از انجام مذاکرات مقدماتی، طرفین را جهت تنظیم سند رسمی قرارداد پیش‌فروش به یکی از دفاتر اسناد رسمی دلالت نمایند و نمی‌توانند رأساً مبادرت به تنظیم قرارداد پیش‌فروش نمایند.
در غیر این صورت برای بار اول تا یک سال و برای بار دوم تا ۲ سال تعلیق پروانه کسب و برای بار سوم به ابطال پروانه کسب محکوم می‌شوند.»
در صورتی که به هر دلیلی پیش‌فروش با سند عادی انجام شود، هر چند خلاف قانون پیش‌فروش ساختمان انجام شده امّا پیش‌خریدار می‌تواند با طرح دعوای حقوقی، پیش‌فروشنده را به انجام تعهدات قرارداد ملزم نماید.
در غیر حالت پیش‌فروش، اگر آپارتمانی را با سند عادی خریداری کرده‌اید؛ طبق توضیحات گذشته، میتوانید دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی اقامه کنید.
نکته: در صورتی‌که فروشنده پس از تکمیل واحدها، انجام تشریفات لازم و تفکیک واحدها، اقدام به فک رهن و آزادی ملک نکرده باشد، شما به عنوان خریدار میتوانید الزام فروشنده را به ایفای تعهد، فک رهن و انتقال رسمی خواستار شوید.
الزام به تنظیم سند بدون گواهی عدم حضور
گواهی عدم حضور خصوصیت ندارد.
از هر راهی که بتوانید ثابت کنید که مالکیت مال منتقل شده، شما آماده انجام تعهد بوده‌اید و طرف مقابل برای تنظیم سند رسمی حاضر نشده است و نقص عهد کرده، میتوانید دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی اقامه کنید.
برای مثال اگر در مبایعه‌نامه تاریخی برای حضور در دفتر ثبت اسناد مشخص نکرده‌اید، میتوانید ابتدا ضمن اظهارنامه‌ای خطاب به فروشنده روزی را برای حضور در دفتر ثبت اسناد و تنظیم سند مشخص کنید.
در تاریخ مورد نظر با مابقی مبلغ معامله در دفتر حاضر شوید، از دفتردار گواهی عدم حضور بگیرید و پس از آن دعوا اقامه کنید.
البته دفتردار ملزم به دادن گواهی عدم حضور نیست.
یک راه دیگر تنظیم استشهادیه (شهادتنامه) است. میتوانید با همراهی چند نفر دیگر در دفتر حاضر شوید و از آن‌ها بخواهید شهادت‌نامه‌ای مبنی بر عدم حضور فروشنده برای تنظیم سند، علی رغم آمادگی شما برای ایفای تعهد تنظیم کنند.
دفاع در برابر الزام به تنظیم سند رسمی
به‌طور کلی صدور حکم الزام فروشنده به تنظیم سند، فقط در چارچوب قرارداد، شروط صریح، ضمنی و بنایی آن امکان‌پذیر است.
بنابراین، اگر در مبایعه‌نامه تنظیم سند در مقابل انجام تعهدی از طرف خریدار شرط شده باشد و خریدار به تعهد خود عمل نکرده باشد، برای دفاع در برابر دعوای الزام به تنظیم سند میتوانید به عدم ایفای تعهد توسط خریدار استناد کنید.
به عنوان فروشنده در معامله توجه کنید که وضعیت پرداخت مبلغ معامله به درستی در سند عادی (مبایعه‌نامه) قید شده باشد.
برای مثال اگر هنگام تنظیم و امضای مبایعه‌نامه مبلغی از خریدار تحویل نگرفته‌اید، این عبارت را در قرارداد قید کنید:
«بابت این واگذاری هیچ مبلغی دریافت نگردیده.»
چنانچه خریدار مقداری از مبلغ معامله را پرداخت نکرده باشد؛ دادگاه در ضمن حکم به الزام به تنظیم سند رسمی، خریدار را به پرداخت مابقی ثمن الزام خواهد کرد.
خریدار (خواهان دعوا) فقط در صورتی می‌تواند صدور اجرائیه را درخواست کند که مابقی ثمن را در حساب دادگستری تودیع کند یا ترتیب پرداخت آن به شما را بدهد.
به این ترتیب، نیاز نیست دعوایی مبنی بر الزام خریدار به پرداخت مابقی ثمن اقامه کنید.
الزام به تنظیم سند و خسارت
قانون به شما این امکان را می‌دهد که هم زمان با اقامه دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، الزام خوانده به جبران خسارات را نیز درخواست کنید.
به این ترتیب در یک دادرسی به هر دو موضوع رسیدگی شده و حکم مقتضی صادر می‌شود.
در ادامه به شما توضیح می‌دهم که چه خساراتی را میتوانید مطالبه کنید.
الف. مطالبه خسارت در اثر تأخیر فروشنده در تنظیم سند رسمی.
چنانچه با تأخیر فروشنده در تنظیم سند رسمی، خسارتی به شما وارد شده باشد، میتوانید هم زمان با اقامه دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، با ذکر «الزام به جبران خسارت» در دادخواست، خسارت وارده را هم مطالبه کنید.
ماده ۵۱۵ قانون آیین دادرسی مدنی در این باره می‌گوید:
«خواهان حق دارد ضمن تقدیم دادخواست یا در اثنای دادرسی و یا به طور مستقل جبران خسارات ناشی از دادرسی یا تأخیر انجام تعهد یا عدم انجام آن را که به علت تقصیر خوانده نسبت به اداء حق یا امتناع از آن به وی وارد شده یا خواهد شد،… از خوانده مطالبه نماید.
تبصره ۱ – در غیر مواردی که دعوای مطالبه خسارت مستقلاً یا بعد از ختم دادرسی مطرح شود، مطالبه خسارت‌های موضوع این ماده مستلزم تقدیم دادخواست نیست.»
نکته: شما باید بتوانید به قاضی محترم دادگاه ورود خسارت و این که این خسارت در اثر تأخیر خوانده در تنظیم سند رسمی بوده را ثابت کنید.
ب. مطالبه هزینه‌های دادرسی به عنوان خسارت.
طبق ماده ۵۱۹ قانون آیین دادرسی مدنی که می‌گوید:
«خسارات دادرسی عبارتست از هزینه دادرسی و حق‌الوکاله وکیل و هزینه‌های دیگری که به طور مستقیم مربوط به دادرسی و برای اثبات دعوا یا دفاع لازم بوده است؛ از قبیل حق‌الزحمه کارشناسی و هزینه تحقیقات محلی.»
شما میتوانید هم زمان با اقامه دعوا، «الزام خوانده به پرداخت هزینه دادرسی» را نیز مطالبه کنید.
برای این کار، عنوان دادخواست را این‌گونه تنظیم کنید:
«الزام خوانده به تنظیم سند رسمی و پرداخت هزینه دادرسی».
عقب نشینی ملک بعد از تنظیم سند رسمی
لازم است قبل از خرید هر ملک به شهرداری منطقه مراجعه و تمامی اطلاعات مربوط به ملک را به دست آورید.
استعلام از شهرداری تنها راه مطمئن شدن از این مسئله است که ملک مورد نظر شما عقب‌نشینی دارد یا خیر؛ چرا که ممکن است به علت قدیمی بودن سند، در سند ملک مورد نظر شما عقب‌نشینی ملک قید نشده باشد.
طبق ماده ۱۱۷ قانون ثبت:
«تغییر در وضعیت املاک ثبت شده مستلزم تغییر سند مالکیت نیست؛ مگر در مورد انتقال تمام یا قسمتی از آن که در این مورد سند تازه به نام منتقل‌الیه با ذکر مشخصات معامله صادر خواهد گردید.»
البته اگر ملک دارای سند تک برگی باشد؛ از آنجایی که سند تک برگی بعد از معاینات شهرداری صادر می‌شود، به این معنی است که این ملک دیگر عقب‌نشینی ندارد.
اگر پس از معامله، متوجه عقب‌نشینی ملک شدید، میتوانید مابه‌التفاوت ارزش ملک را از فروشنده طلب کنید.
چنانچه ملک نیاز به عقب‌نشینی داشته باشد، پس از عقب‌نشینی می‌توان اقدام به اصلاح و صدور سند جدید تک برگی کرد.
الزام به تنظیم سند رسمی با فوت یکی از طرفین معامله
از آنجایی که خرید و فروش یک عقد لازم است، با فوت یک طرف عقد آثار آن از بین نمی‌رود.
بنابراین، حتی هنگامی که یکی از فروشنده یا خریدار ملک در فاصله معامله با سند عادی و قبل از تنظیم سند رسمی فوت کند، اجرای نیمی از تعهدات طرفین یعنی پرداخت مابقی مبلغ و تنظیم سند رسمی همچنان پابرجا است.
در اینجا مالکیت با همان سند عادی منتقل شده است و همان‌طور که با فوت هر شخصی اموال او به ورثه‌اش منتقل می‌شود و آن‌ها باید دیون متوفی را پرداخت کنند، در این شرایط نیز همین اتفاق می‌افتد.
در ادامه در مورد هر یک از این موقعیت‌ها بیشتر توضیح می‌دهم.
الزام به تنظیم سند در صورت فوت خریدار
با فوت خریدار، مالکیت ملک موردنظر به ورثه او منتقل شده و آن‌ها باید مبلغ باقی مانده از معامله را که در واقع دین متوفی به فروشنده است، بپردازند.
از آنجایی که همه ورثه مشاعاً و هر یک به نسبت سهم‌الأرث خود در ملک خریدار متوفی حق مالکیت دارند؛ طبق آنچه پیش از این بیان شد، می‌توانند الزام فروشنده به تنظیم سند را خواستار شوند.
الزام به تنظیم سند در صورت فوت فروشنده
در صورت فوت فروشنده، تعهد او به تنظیم سند رسمی و حق اخذ مابقی ثمن به ورثه فروشنده منتقل می‌شود.
بنابراین، خریدار باید دعوای «الزام به تنظیم سند رسمی» را به طرفیت ورثه فروشنده طرح بکند.
بعد از احراز معامله و صحت آن در دادگاه، ورثه فروشنده به تنظیم سند رسمی به نام خریدار محکوم خواهند شد.
خریدار برای تعیین و شناخته‌شدن وراث فروشنده متوفی باید با مراجعه به شورای حل اختلاف محل زندگی و سکونت متوفی، درخواست گواهی انحصار وراثت بکند.
در زمان اجرای حکم مدنی، ارائه گواهی حصر وراثت الزامی و کافی است.
پس از صدور رأی «الزام به تنظیم سند رسمی»، مراحل اجرای حکم از اجرای احکام پیگیری می‌شود.
اجرای حکم الزام به تنظیم سند رسمی
طبق صدر ماده ٣۴ قانون اجرای احکام مدنی که می‌گوید:
«همین که اجرائیه به محکوم‌علیه ابلاغ شد، محکوم‌علیه مکلف است ظرف ۱۰ روز مفاد آن را به موقع به اجرا بگذارد…»
فروشنده تا ده روز از تاریخ حکم، فرصت دارد برای تنظیم سند رسمی اقدام بکند.
اگر فروشنده در مهلت ده روزه اقدام نکرد، طبق ماده ۱۴۵ قانون اجرای احکام مدنی عمل می‌شود:
«هرگاه مالک حاضر به امضاء سند انتقال به نام خریدار نشود، نماینده دادگاه سند انتقال را در دفترخانه اسناد رسمی به نام خریدار امضاء می‌نماید.»
توجه داشته باشید که تنظیم سند توسط مأمور دادگاه نیاز به درخواست محکوم‌له دارد.
یعنی اگر محکوم‌علیه که در این دعوا فروشنده (مالک سابق) است اقدام به تنظیم سند نکند، شما باید از دادگاه درخواست اجرا و اعزام نماینده کنید تا دادگاه نماینده‌ای به جای فروشنده به دفترخانه بفرستد.
دفترخانه سند را تنظیم می‌کند و نماینده دادگاه به جای فروشنده، سند را امضاء می‌کند.
نکته: اگر محکوم‌علیه در مهلت ده روزه اقدام به اجرا کند، هزینه اجراییه و نیم عُشر اجرا (یک بیستم ارزش مالی محکوم‌به) از او گرفته نمیشود؛ ولی اگر در مهلت ده روزه اجرا نکند، هزینه اجرا و نیم عشر اجرا از او گرفته خواهد شد.
وکیل الزام به تنظیم سند رسمی چه کمکی می کند
همان‌طور که تا اینجا از نظر گذراندید، دعوای «الزام به تنظیم سند رسمی» مانند دیگر دعاوی ملکی با ویژگی‌ها و پیچیدگی‌های خاص خودش مواجه است.
تنها با عدم دقت در تنظیم عنوان دادخواست، نام خواندگان یا عدم پیش‌بینی الزامات دادرسی، ممکن است قرار رد دعوا برای شما صادر بشود یا ناچار باشید برای احقاق کامل حقوق خودتان دعوای دیگری هم اقامه کنید.
این قبیل مسائل زمان و هزینه زیادی از شما ضایع می‌کند.
پیشنهاد بنده به شما این است که از ابتدای معامله ملک یا اقدام برای اقامه دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، از مشورت تخصصی وکیل الزام به تنظیم سند رسمی بهره‌مند شوید.
منبع: آسا وکیل