مورداجاره:
مورد اجاره ممکن است اشیاء باشد یا حیوان باشد یا انسان.
اجاره دهنده را در مورد اجاره اشیاء وحیوان «موجر»واجاره گیرنده را «مستأجر»و عوض منافع را «اجرة المسمی» یا« اجاره بها» می گویند.ولی در مورد اجاره انسان شخصی که موضوع اجاره است«اجیر » وکسی را که از منافع آن شخص (اجیر) استفاده می کند «مستأجر» ومال الاجاره را« اجرت» می گویند.(ماده 512ق.م)
مطالب عقد اجاره را در چند بخش مورد بحث قرار می دهیم :
بخش اول:شرایط عقد اجاره:اجاره به اعتبار اینکه یکی از عقود معین به شمار می رود دارای شرایط عمومی است و از طرفی،دارای شریط اختصاصی نیز می باشد که به اقتضای اینکه مورد اجاره اشیاء باشند یا حیوان یا انسان متفاوت است . ما ابتدا شرایط عمومی را بیان می کنیم .سپس شرایط اختصاصی را به اعتبار مورد اجاره بیان می کنیم.
بند اول : شرایط عمومی :
اجاره به اقتضای اینکه یکی از عقود معین می باشد باید شرایط عمومی برای صحت معاملات را داشته باشد . بنابر این:
1- باید طرفین دارای قصد ورضا باشند واگر طرفین یا یکی از آنان قصد معامله را نکنند معامله (اجاره ) باطل خواهد بود.
2- جهت عقد با ید مشروع باشد . چنانچه جهت عقد نامشروع باشد ودر زمان انعقاد عقد اجاره به آن تصریح شود عقد اجاره باطل خواهد بود.مانند اینکه مستأجر به قصد دایر کردن مرکز فساد خانه ای را اجاره نماید ودر هنگام عقد به این قصد خود تصریح کند.
3- اهلیت طرفین : با توجه به اینکه با انعقاد عقد اجاره هریک از موجر ومستأجر در اموال خود تصرف می کنند .(موجر منافع را به مستأجر تملیک ومستأجر اجاره بها را به موجر تملیک می نماید.)بنا براین باید همانند طرفین عقد بیع (که بحث آن گذشت) دارای اهلیت استیفاءباشند.
- مورد معامله :در عقد اجاره مورد معامله شامل دومورد است الف: منفعتی که از سوی موجر در اجاره اشیاء وحیوان واز سوی اجیر در اجاره انسان به مستأجر تملیک می شود. ب:عوض آن منفعت یا اجاره بها که از ناحیه «مستأجر» به موجریا در مورد اجاره انسان به« اجیر» تملیک می شود.
مورد معامله در عقد اجاره همانند سایر عقود باید دارای شرایطی باشد:
الف:مالیت داشته باشند .
: دارای منفعت عقلایی باشند
ج: تسلیم آنها ممکن باشد.(ماده 470ق.م)
د: معلوم ومعین باشند:
معلوم بودن منفعت به این است که:
اولاً: عین مستأ جره معلوم و معین باشد .قانون مدنی در ماده 472 می گوید:« عین مستأجره باید معین باشد واجاره عین مجهول یا مردد باطل است»
باید توجه داشت که عین مستأجره ممکن است :
• عین معین خارجی باشد مانند اینکه علی خانه خود را به مدت یکسال به حسن اجاره می دهد.
• عین کلی باشد مانند اینکه دانشگاه برای اردوی دانشجویان خود به یک دستگاه اتوبوس نیاز دارد وبه متصدی حمل نقل مسافر که دارای تعداد زیادی اتوبوس می باشد مراجعه ویکدستگاه اتوبوس برای مدت سه روز اجاره می کند بدون اینکه اتوبوس مشخصی را به عنوان عین مستأجره تعیین کنند.
ثانیا: کیفیت ونوع منفعت هم معلوم باشد مثلا اگر مورد اجاره حیوانی باشد باید در عقد اجاره مشخص گردد که حیوان برای سوار شدن به اجاره داده شده است یا برای حمل بار و...بنابر این اگر نوع منفعت مشخص نشود و مجهول باشد اجاره باطل است.
الثا: مقدار منفعت باید معلوم باشد.معلوم بودن مقدار منفعت در اجاره اشیاء به این است که زمان آن مشخص باشد .مانند اینکه خانه ای برای مدت یکسال به اجاره واگذار شود .(ماده 468ق.م)ودر اجاره حیوان به تعیین مدت یا مسافتی است که حیوان باید شخص (راکب ) یا بار (محموله) را حمل نماید.(ماده 507 ق.م)
بند دوم: شرایط اختصاصی:
الف : اجاره اشیاء:
چنانچه مورد اجاره اشیاء باشد باید دارای شرایط زیر باشد.
1- تعیین مدت : در عقد اجاره اشیاء باید مدت معین باشد .دلیل این امر این است که چنانکه بیان شد یکی از راههای تعیین مقدار منفعت ،این است که مدت آن تعیین شود.وچنانچه مدت عقد اجاره مجهول باشد ،عقد اجاره باطل خواهد بود.(ماده 468 ق.م)
عیین مدت در عقد اجاره به این است که ابتدا وانتهای آن مشخص باشد. ابتدای مدت اجاره ممکن است از زمان عقد اجاره شروع شود وممکن است با فاصله از آن شروع شود.مثلا در اول سال 1387« علی» عقد اجاره را با«حسن» منعقد می کند وابتدای عقد اجاره را اول مهر 1387 تا اول مهر 1388 قرار می دهد.
ه هرحال آنچه در تعیین مدت ضرورت دارد، این است که انتهای آن مشخص باشد واگر ابتدای آن مشخص نشود مدت عقد اجاره از زمان انعقاد عقد محسوب می شود.(ماده 469ق.م)
ممکن است طرفین در عقد اجاره مدت تعیین نکنند ، ولی مال الاجاره را از قرار روز یا ماه یا سال تعیین نمایند.در این صورت اجاره حسب مورد برای یک روز یا یک ماه یا یکسال واقع می شود. (ماده 501 ق.م)
بعضی از نویسندگان حقوق مدنی حکم ماده مذکور را مغایر با مقررات راجع به عقد اجاره دانسته ومعتقدند در این فرض مدت عقد اجاره مجهول است وقاعده این است که عقد اجاره باطل باشد .وباید حکم ماده 501 ق.م را یک حکم استثنائی تلقی کرد . لکن به نظر می رسد قانونگذار در فرض یادشده در مقام تفسیر ارده طرفین چنین فرض کرده است که وقتی طرفین بدون تصریح به مدت عقد اجاره ، اجاره بها را براساس روز یا ماه یا سال تعیین می کنند، در حقیقت می خواهند اجاره را برای همان مدت منعقد نمایند.
2- إمکان استفاده از مورد اجاره : روشن است که إمکان استفاده از عین مستأجره با تسلیم آن ملازمه دارد .بنابر این اگر عین مستأجره تسلیم مستأجر نشود، در حقیقت إمکان إنتفاع وبهره برداری میسر نشده است ودر نتیجه عقد اجاره باطل است.(ماده 470 ق.م)
البته ممکن است عدم امکان استفاده از عین مستإجره ناشی از عدم تسلیم نباشد بلکه به خاطر عذر دیگری باشد . در صورت وجود عذر ممکن است:
الف : عذر عام باشد: مانند اینکه اتومبیلی را به قصد زیارت به مقصد کشور عراق کرایه کرده است و در اثر مسائل سیاسی مرز عراق بسته می شود. در این فرض عقد اجاره باطل می شود.
ب: عذر خاص ومستند به مستأجر باشد .مثلا در مثالی که در بند «الف» بیان شد علت عدم امکان مسافرت به عراق این باشد که مستأجر مریض ودر بیمارستان بستری شود.در این فرض عقد اجاره باطل نمی شود.زیرا منافع در اختیار مستأجر بوده واو می توانسته است از منافع استفاده کند و مریض شدن او علتی است که به شخص مستأجر مر بوط می شودودر عقد اجاره تأثیری ندارد.
3- امکان استفاده از عین مستأجره با بقای عین آن .
مطابق ماده 471 ق.م یکی از شرایط صحت عقد اجاره این است که عین مستأجره از اموالی باشد که استیفای منفعت از آن با بقای عین آن ممکن باشد مانند خانه اتومبیل و... بنابراین اگر مورد اجاره ، مثلا چند عدد نان باشد .با توجه به اینکه انتفاع از نان با از بین رفتن آن ملازمت دارد لذا إجاره آن صحیح نمی باشد. البته اگر چند عدد نان یا مواد خوراکی دیگر مثل ده کیلو گردو برای در معرض نمایش قرار دادن در نمایشگاه اجاره شود این عقد اجاره صحیح خواهد بود.
4- مالکیت موجر نسبت به منافع عین مستأجره:
موجر لازم نیست مالک عین مستأجره باشد بلکه همینکه مالک منافع باشد یا از سوی مالک منافع نمایندگی داشته باشد کفایت می کند (ماده 473ق.م).بنابر این:
الف:طبق مقررات قانون مدنی، مستأجر برای مدتی که مالک منافع است می تواند آن را به دیگری اجاره دهد مگر اینکه خلاف ]آن شرط شده باشد.(ماده474 ق.م) مثلا مستأجر برای مدت ده سال خانه ای را إجاره کرده است در خلا ل این مدت ده سال می تواند عین مستأجره را به هرکس که بخواهد اجاره دهد مگر اینکه موجر شرط خلاف کرده باشد.(البته در این مورد دربین فقهاء اختلاف است)
ب: موقوف علیهم نمی توانند برای مدتی بیش از زمان حیات خود مورد وقف را به إجاره واگذار کنند. وبا فوت موقوف علیهم اجاره باطل می شود زیرا فقط برای مدت حیات خود مالک منافع موقوفه بوده اند.(ماده 497ق.م)
ج:اگر متولی به رعایت مصلحت وقف آنرا به اجاره واگذار کند با فوت او إجاره با طل نمی شود زیرا متولی مالک منافع نبوده است. (ماده 499 ق.م)
در مورد کسی که به ولایت از صغیر یا محجوری مال او را إجاره می دهد با زایل شده سمت او به واسطه کبیر شدن ورشد صغیر یا محجور ، اینکه آیا اجاره نسبت به باقی مانده مدت اجاره ، نافذ است یاخیر اختلاف است . ولی می توان با وحدت ملاک از ماده «497 ق.م» گفت که عقد اجاره پس از کبر ورشد مولی علیه نافذ است.
5- اجاره مال مشاع: هریک از مالکین مشاعی ملک می توانند سهم خود را بدون رضایت دیگر شرکاء به اجاره واگذار نمایند لکن تسلیم مال مشترک منوط است به رضایت تمام شرکاء.دلیل این امر این است که شرکاء از تصرفات حقوقی ممنوع نیستند بلکه صرفا تصرفات مادی آنان باید با إذن تمام شرکاء باشد.(ماده 475 ق.م)ودرمانحن فیه اصل اجاره سهم مشاع ،که یک تصرف حقوقی است نیازبه اجازه بقیه شرکاء ندارد لکن تحویل مستأجر دادن عین مستأجره که یک تصرف مادی است نیاز به اجازه سایرشرکاءدارد.
بحش دوم:آثار واحکام إجاره:
1- تملیکی یا عهدی بودن عقد اجاره:
همانطور که مورد معامله درعقد بیع ممکن است کلی باشد یا عین معین خارجی در مورد اجاره نیز عین مستأجره ممکن است:
الف: عین معین خارجی باشد :مانند اینکه خانه معینی یا حیوان معینی به اجاره داده شود.مثلا «علی»خانه خودرا برای مدت یکسال به «تقی»اجاره دهد .در این فرض عقد اجاره تملیکی است.یعنی منافع عین مستأجره(خانه)برای مدت یکسال به مستأجر تملیک می گردد.
ب:عین کلی باشد: مانند اینکه طبق قرارداداجاره «علی» یک دستگاه «اتومبیل»به صورت کلی وبدون اینکه معین شود،از«تقی»که دارای اتومبیلهای متعددی است، برای مدت معین یا مسافت معین اجاره می نماید.دراین فرض مورداجاره کلی است وعقد اجاره عهدی خواهد بود.یعنی منافع مورد اجاره بعد از تعیین وتسلیم مورد اجاره به مستأجر به ملکیت مستأجر درمی آید.هرچند در قانون مدنی تقسیم بندی صریحی در مورد تقسیم عین مستأجره به معین وکلی دیده نمی شود لکن قانونگذاردرمواد 482و510ق.م به إمکان کلی بودن عین مستأجره در عقد اجاره تصریح شده است.
2- لازم بودن عقد اجاره (ماده 479 ق.م)
اجاره از عقودلازمه است.بنابراین طرفین عقد اجاره بدون تراضی یا بدون اینکه یکی ازموجبات فسخ (خیارات)محقق شود حق فسخ عقد اجاره را ندارند.
نانکه می دانیم از نتایجی که بر عقود جایزه مترتب می شود این است که با فوت یکی ازطرفین، عقد منفسخ می شود .اماچون عقد اجاره لازم است لذا بافوت موجر یا مستأجر باطل نمی شود مگردرمواردزیر:
الف :موجر فقط برای مدت عمر خود مالک منافع بوده است.
چون یکی از شرایط عقد اجاره این است که باید موجر مالک منافع باشد .درفرضی که موجر فقط برای مدت عمر خود مالک منافع بوده است ،بافوت او عقد اجاره باطل می شود. مثلا اگر شخصی حق انتفاع از خانه ای را برای مدت عمر خود داشته است وآنرا اجاره داده است ،با فوت او (موجر) اجاره باطل می شود.(ماده 497ق.م)
ب: شرط مباشرت مستأجر در استیفاء منافع شده باشد:یکی دیگر از مواردی که عقد اجاره با فوت یکی ازطرفین باطل می شود ،موردی است که شرط مباشرت مستأجر در استیفای منافع شده باشد در این صورت با فوت مستأجر عقد اجاره باطل می شود.(ماده 497ق.م).
اجاره جلسه دوم:
تکالیف موجر:
1- تسلیم مورد اجاره :
شکی نیست که هدف مستأجر از اجاره، استیفای منفعت است واین جز با تسلیم مورد اجاره امکان ندارد بنابراین موجر مکلف است مورد اجاره را به مستأجر تسلیم نماید .در این مورد ماده 476ق.م می گوید:«موجر باید عین مستأجره را تسلیم مستأجر کند ودر صورت امتناع،موجر اجبار می شودودر صورت تعذر مستأجر خیار فسخ دارد.»
عدم تسلیم عین مستأجره می تواند چند صورت داشته باشد:
صورت اول: خود موجر قادر به تسلیم مبیع نیست .
عدم قدرت بر تسلیم ممکن است:
الف:به این دلیل باشد که پس از عقد مشخص شود ، عین مستأجره قبل از عقداجاره تلف شده است وعدم قدرت موجر بر تسلیم به لحاظ تلف آن قبل از عقد بوده است.در این فرض عقد اجاره باطل است.(حکم این فرض همانند حکم تلف مبیع قبل از عقد بیع است)(ماده 470ق.م)
ب: موجر در زمان عقد اجاره قادر به تسلیم عین مستأجره بوده است لکن به علت تلف مورد اجاره قبل ازقبض، قادر به تسلیم آن نیست. در این فرض نیز همانند تلف مبیع قبل از قبض عقد اجاره نسبت به آینده باطل خواهد شد.(ماده 470ق.م)
صورت دوم: موجر علی رغم اینکه قدرت بر تسلیم دارد ازتسلیم مبیع امتناع می کند.دراین فرض مستأجر حق دارد:
الف: مستأجر می تواند با استفاده از حق حبس از پرداخت اجاره بها امتناع کند.زیرا تازمانی که عین مستأجره به او تسلیم نشده است منفعت نیز به قبض او در نیامده است .بنابراین می تواند تا زمانی که موجر به تعهد خود عمل نکرده است از انجام تعهد خود نیز امتناع کند. .از آنجا که منافع عین مستأجره به موازات انقضای مدت تلف می شود وازبین می رود به همان نسبت نیز موجر مستحق اجاره بها نخواهد بود.
ب: مستأجر می تواند با مراجعه به دادگاه الزام موجر را به تسلیم عین مستأجره بخواهد .وچنانچه الزام او به تسلیم مورد اجاره ممکن نباشد می تواند اجاره را فسخ کند.(ماده 476 ق.م).
حل تسلیم :
در موردی که مورد اجاره ملک است باید تسلیم به اقتضای طبیعت آنها در محل وقوع آنها صورت گیرد مگر اینکه عرفا تسلیم آن در محل دیگر نیز ممکن باشد .که در این صورت باید تسلیم در محل وقوع عقد باشد مانند کلید آپارتمانی که به اجاره داده شده است عرفا در محل عقد اجاره باید تسلیم شود .
اما اگر مورد اجاره از اموال باشد مانند کامیونی که به اجاره داده شده است در این صورت اگر به محل تسلیم مورد اجاره در عقد تصریح نشده است باید در محل وقوع عقد تسلیم گردد.(هر چند قانون مدنی در این مورد حکم صریحی ندارد.)
کیفیت تسلیم:
قانون مدنی در ماده477 تصریح نموده است که:«موجر باید عین مستأجره را در حالتی تسلیم نماید که مستأجر بتواند استفاده مطلوبه را از آن بکند» بنابر این شخصی که اتومبیلی را به قصد مسافرت به مقصدی اجاره کرده است ،چنانچه اتومبیل در حالی که دارای نقص فنی است، توسط موجر به مستأجر تسلیم گردد در حقیقت موجر به تعهد خود که تسلیم مورد اجاره است عمل نکرده است.
تسلیم در فرضی تحقق پیدا می کند که مستأجر بتواند استیفای منفعت مطلوبه را از آن بنماید .
مزاحمت شخص ثالث:
از موارد ی که مانع تحقق مفهوم تسلیم می شود فرضی است که شخص ثالثی برای مستأجر مزاحمت ایجاد نماید .فرض مزاحمت شخص ثالث در دوصورت قابل بررسی است:
صورت اول:مزاحمت قبل از تسلیم:
مزاحمت شخص ثالث قبل از تسلیم دو فرض دارد:
الف: شخص ثالث به همراه ادعای حقی در عین مستأجره برای مستأجر مزاحمت ایجاد می نماید.مانند اینکه مدعی مالکیت عین مورد اجاره یا منافع آن شود.در این فرض شخص مدعی حق ندارد به صرف ادعا مزاحم تسلیم مورد اجاره به مستأجر ومانع تسلط او به عین مستأجره شود بلکه ابتدا باید باطرح دعوی علیه موجر ومستأجر (هردو) حق خود را ثابت نماید.(ماده 489ق.م)
ب: شخص ثالث بدون ادعای حقی وبا ایجاد مزاحمت عملی(فیزیکی)، مانع تسلط مستأجر به مورد اجاره می شود یا مزاحم تصرفات او می شود.به این معنی که شخص مزاحم بدون اینکه دعوائی در محکمه مطرح نماید به زور و قهر وغلبه مانع تسلط مستأجر بر عین مستأجره ومزاحم تصرفات او شود .در این فرض مستأجر مخیر است1- عقد اجاره را فسخ نماید2-برای رفع مزاحمت و گرفتن اجرت المثل به خود مزاحم رجوع کند. زیرا به موجب عقد اجاره مالک منافع شده است ومزاحم او در استیفای منافع شده است.(ماده488ق.م)
صورت دوم: مزاحمت پس از تسلیم مورد اجاره باشد.
این صورت نیز دو فرض دارد:
الف: شخص ثالث به همراه ادعای حقی در عین مستأجره برای مستأجر مزاحمت ایجاد می نماید.مانند اینکه مدعی مالکیت عین مورد اجاره یا منافع آن شود.در این فرض شخص مدعی حق ندارد به صرف ادعا، مزاحم تسلیم مورد اجاره به مستأجر ومانع تسلط او به عین مستأجره شود بلکه ابتدا باید باطرح دعوی علیه موجر ومستأجر (هردو) حق خود را ثابت نماید.(ماده 489ق.م)
ب: شخص ثالث بدون ادعای حقی وبا ایجاد مزاحمت عملی(فیزیکی)، مانع تسلط مستأجر به مورد اجاره می شود یا مزاحم تصرفات او می شود.به این معنی که شخص مزاحم بدون اینکه دعوائی در محکمه مطرح نماید به زور و قهر وغلبه مانع تسلط مستأجر بر عین مستأجره ومزاحم تصرفات او شود.در این فرض مستأجر حق فسخ وبرهم زدن عقد اجاره را ندارد وتنها می تواند به مزاحم مراجعه کند .دلیل این امر این است که موجر با تسلیم مورد اجاره به تعهد خود عمل کرده است ودر مقابل مزاحمت اشخاص ثالث که بدون ادعای حقی وصرفا باقهر وغلبه مانع تصرفات مستأجر می شوند مسئولیتی ندارد.(ماده488ق.م)
خروج عین مستأجره از قابلبیت انتفاع:
ممکن است در اثر عواملی مورد اجاره از قابلیت انتفاع قبل از انقضای مدت اجاره خارج گردد. مانند اینکه در اثر زلزله آپارتمان مورد اجاره در اثر خرابی زیاد قابل سکونت نباشد ،از طرفی امکان اعاده آن به حالتی که قابلیت انتفاع وبهره برداری داشته باشد در مدت زمان معقول وجود نداشته باشد ،عقد اجاره نسبت به مدت باقیمانده منفسخ می شود. در این مورد ماده 481ق.م می گوید:« هرگاه عین مستأجره به واسطه عیب از قابلیت انتفاع خارج شده ونتوان رفع عیب نمود اجاره باطل می شود.»
تعبیر به بطلان در ماده مذکور مسامحه از ناحیه قانونگذار است ومقصود همان انفساخ عقد است.
2- انجام تعمیرات وتحمل مخارج مورد اجاره:
از آنجا که موجر در قبال منافعی که در اختیار مستأجر قرار می دهد اجاره بها دریافت می کند باید مخارج تعمیرات ضروری وهزینه هایی را که جهت استفاده از مورد اجاره لازم است بر عهده بگیرد.در این مورد ماده 486 ق.م می گوید:« تعمیرات وکلیه مخارجی که در عین مستأجره برای امکان انتفاع ازآن لازم است به عهده مالک است ،مگر آنکه شرط خلاف شده یا عرف بلد بر خلاف آن باشد وهمچنین است آلات وادواتی که برای امکان انتفاع از عین مستأجره لازم باشد.»
همانطور که در این ماده تصریح شده است طرفین می توانند برخلاف حکم این ماده با هم توافق نمایند و حتی حکم عرف نیز بر حکم مصرح در این ماده مقدم است به عنوان مثال هزینه آب وبرق وگاز عرف برعهده مستأجر است هرچند از هزینه هایی است که می توان گفت برای امکان انتفاع از عین مستأجره لازم است یا هزینه لایروبی قنات مورد اجاره ممکن است عرفا بر عهده مستأجر باشد.
باید توجه داشت که مستأجر نمی تواند حکم ماده 486 را چنان موسع تفسیر کند که هزینه های غیر متعارفی را بر موجر تحمیل کند. مثلا بااینکه مورد اجاره در حد تجدید بنا نیاز به تعمیر دارد وعرف عین مستأجره را تلف شده محسوب می نماید. مستأجر خواهان انجام تعمیرات مورد اجاره باشد.در این مورد ماده 496 ق.م می گوید: «عقد اجاره به واسطه تلف شدن عین مستأجره از تاریخ تلف باطل می شود. »نکته ای که باید توجه داشت این است که چنانچه موجر خود اقدام به خراب کردن مورد اجاره کرده باشد مکلف است مورد اجاره را به حال اول در آورد .مگر اینکه اعاده حالت سابق در مدت اجاره ممکن نباشد که در این فرض نسبت به منافع از دست رفته در قبال مستأجر ضامن است.
نحوه الزام موجر به انجام تعهد مقرر در ماده 486ق.م:
اگر در ضمن عقد اجاره موجر به مستأجر نمایندگی بدهد که در صورت ضرورت ونیاز به تعمیرمی تواند خود رأسا اقدام به تعمیر مورد اجاره نموده وهزینه ها را از اجاره بها کسر کند، در این صورت مستأجر مجاز است طبق آنچه به او تفویض اختیار شده است اقدام کند در غیر این صورت باید در فرضی که موجر از انجام تعهد خود امتناع می کند با مراجعه به دادگاه الزام او را به انجام این تعهد بخواهد وحق ندارد از پیش خود مبادرت به انجام تعمیرات نماید .واگر بدن اجازه موجر یا دادگاه اقدام به تعمیر مورد اجاره نماید، حق ندارد هزینه های مصروفه بابت تعمیر عین مستأجره را از موجر مطالبه کند(ماده 502ق.م)
3- خودداری از انجام تغییراتی که با مقصود مستأجر از اجاره منافات دارد:
موجر تعهد دارد همواره عین مستأجره را در حالتی نگهدارد که استیفای منفعت از آن ممکن باشد. بنابراین حق ندارد در مورد اجاره تغییری بدهد که مانع بهره برداری مستأجر از مورد اجاره بشود .انجام چنین تغییراتی خود نوعی مزاحمت بشمار می رود و مثلا موجر حق ندارد در های ساختمان را که به اجاره داده است جمع آوری کند یا پنجره ها را مسدود کند. که در عمل مستأجر را از حق بهره برداری محروم میکند . در این مورد ماده 484 ق.م می گوید:« موجر نمی تواند در مدت اجاره در عین مستأجره تغییری دهد که منافی مقصود مستأجر از استیجار باشد.»
حقوق موجر:
موجر به موازات اینکه تکالیفی دارد حقوقی نیز برای او متصور است گذشته از اینکه تمام تکالیف مستأجر(که اشاره خواهیم کرد) متقابلا حقوق موجر بشمار می آید به بعضی از حقوق موجر نیز به نحو خاص اشاره می کنیم:
1- انجام تعمیرات ضروری: چنانچه مورد اجاره نیاز به تعمیرات یا تغییرات ضروری پیدا کند به نحوی که تأخیر در آنها ممکن است برای موجر خسارات کلی به بار آورد در این صورت مستأجر حق ندارد مانع موجر در انجام تعمیرات شود. حتی اگر انجام این تعمیرات مانع مستأجر از استیفای منافع گردد. در این فرض ضرر موجر(مالک) با ضرر مستأجر با یکدیگر تعارض می کند وحکم تعارض در فرض برابری، تساقط است. وپس از تساقط دو ضرر، قاعده تسلیط به مالک اجازه می دهد که در مال خود تصرف نموده وآن را تعمیر نماید.
در این مورد ماده 485ق.م می گوید:«اگر در مدت اجاره در عین مستأجره تعمیراتی لازم آید که تأخیر در آن موجب ضرر موجر باشد ،مستأجر نمی تواند مانع تعمیرات مزبوره گردد.اگرچه در مدت تمام یا قسمتی از زمان تعمیر نتواند از عین مستأجره کلا یا بعضا استفاده نماید. در این صورت حق فسخ اجاره را خواهد داشت.»
تشخیص اینکه تعمیر ضرورت دارد یاخیر با دادگاه است وحکم دادگاه ، بر مبنای داوری عرف (یا با جلب نظر کارشناس) صادر می شودو موجر حق ندارد به تشخیص خود اقدام نماید.
2- انتقال مورد اجاره :
وجر حق دارد در مدت اجاره مالکیت مورد اجاره را به دیگری منتقل نماید ومستأجر حق ندارد به بهانه این انتقال عقد اجاره را فسخ کند.مگر اینکه مستأجر چنین حق فسخی را شرط کرده باشد.در این مورد ماده 498ق.م می گوید:« اگر عین مستأجره به دیگری منتقل شود اجاره به حال خود باقی است مگر اینکه موجر حق فسخ در صورت نقل را برای خود شرط کرده باشد»
اجاره جلسه سوم:
حقوق وتکالیف مستأجر:
1- تکالیف مستأجر:به طور کلی تکالیف مستأجر را در سه امر می توان خلاصه کرد که در ماده 490ق.م به آن اشاره شده است:
الف:پرداخت اجاره بها در مواعد معین:
عقد اجاره از زمره عقود تملیکی است وبه محض وقوع آن منافع مورد اجاره به ملکیت مستأجر و«اجرت المسمی» به ملکیت موجر در می آید .قبل از اینکه یکی از عوضین(منافع یا اجاره بها) در عقد اجاره به قبض طرف مقابل در آید هرکدام می توانند بااستفاده از حق حبس از تحویل آنچه به موجب عقد اجاره به ملکیت طرف مقابل در آورده است إمتناع نماید. اما اگر مثلا اجاره بها مؤجل باشد یا یکی از عوضین تحویل شده باشد دیگر طرف مقابل حق ندارد از تحویل آنچه به طرف مقابل تملیک کرده است امتناع نماید.
به هرحال طرفین عقد اجاره در مورد اجاره بها ممکن است به یکی از دوصورت زیر عمل کرده باشند:
- برای پرداخت اجاره بها مواعدی قرار داده باشند.
در این صورت مستأجر مکلف است اجاره بها را در مواعد تعیین شده ودر اقساط معین، پرداخت نماید .به این تکلیف مستأجر در ماده 490ق.م تصریح شده است:«...ثالثا مال الاجاره را درمواعدی که بین طرفین مقرر است تأدیه کند....»
بیان قاعده استثنائی :
قاعده کلی این است که با فوت مدیون دیون مؤجل او حال می شود. این مطلب در ماده231 قانون امور حسبی آمده است .این ماده می گوید: «دیون مؤجل متوفی بعد از فوت حال می شود»لکن در مورد اجاره بهایی که موعد پرداخت آن نرسیده است با فوت مستأجر حال نمی شود دلیل این مطلب این است که چون استیفای منافع از مورد اجاره به مرور زمان محقق می شود قبل از استیفای منفعت دین هنوز به ذمه مستأجر مستقر نشده است.بنابر این در این فرض با فوت مستأجر اقساط مال الاجاره حال نمی شود.در این مورد ماده 505 ق.م می گوید: اقساط مال الاجاره که به علت نرسیدن موعد پرداخت آن برذمه مستأجر مستقر نشده است به موت او حال نمی شود.»
2- برای پرداخت اجاره بها موعدی معین نکرده باشند.
در این صورت باید مستأجرتمام اجره بها را نقدا پرداخت نماید. زیرا چنانکه بیان شد به محض انعقاد عقد اجاره موجر مالک تمام اجاره بها می شود .واطلاق عقد اجاره اقتضاء میکند که اجاره بها نقدا پرداخت گردد.
ضمانت اجرای عدم پرداخت اجاره بها: به موجب مقررات قانون مدنی تأخیر در پرداخت اجاره بها حق فسخی برای موجر ایجاد نمی کند .بلکه موجر می تواند با مراجعه به دادگاه الزام مستأجر را به پرداخت اجاره بها درخواست کند.
ممکن است موجر ومستأجر در ضمن عقد اجاره شرط نمایند چنانچه مستأجر مدت معینی (مثلا ده روز) در پرداخت اجاره بها تأخیر نماید موجر حق فسخ داشته باشد .سؤالی که در اینجا مطرح می شود آیا باتأخیر مستأجر به مدت مذکور حق فسخ برای موجر محقق می شود یا اینکه موجر مکلف است مطابق مقررات راجع به خیار تخلف شرط رفتار نماید ومراحل پیش بینی شده در مواد 237 الی 239را طی کندوفسخ به عنوان آخرین مرحله قابلیت اجرا خواهد داشت؟
هرچند از نوشته های بعضی از نویسندگاه حقوق مدنی چنین برداشت می شود که موجر به صرف تأخیر مستأجر در پرداخت اجاره بها حق فسخ ندارد بلکه باید ابتدا الزام اورا به پرداخت اجاره بها از محکمه صالحه تقاضا نماید(ماده 273ق.م)واگرالزام او ممکن نبود در مرحله بعد حق فسخ برای او محقق می شود ، لکن با توجه به قسمت اخیر ماده 496ق.م که می گوید:«.....نسبت به تخلف از شرایطی که بین موجر ومستأجر مقرر است خیار فسخ از تاریخ تخلف ثابت می گردد.» می توان گفت اگر مستأجر از شرایط مقرر بین طرفین در مورد نحوه پرداخت اجاره بها تخلف کند همان ابتدای امر، برای موجر حق فسخ ثابت می شود .
به هرحال اگر موجر در فرض عدم پرداخت اجاره بها از سوی مستأجرگزینه الزام وی را انتخاب نمود چنانچه اجاره نامه رسمی باشد می تواند با مراجعه به دفترخانه ای که اجاره نامه در آن تنظیم شده است تقاضای صدور اجرائیه نماید ودفترخانه باصدور اجرائیه آنرا جهت اجرا به دایره اجرائیات ثبت می فرستد تا اجرائیه اجرا شود واگر اجاره نامه عادی باشد راهی جز طرح دعوی در محکمه صالحه ندارد.
ب:رفتار متعارف در استیفای منافع وعدم ارتکاب تعدی وتفریط:
یکی دیگر از تکالیف مستأجر در قبال موجر این است که از مورد اجاره به صورت متعارف استفاده نمایدواز تعدی وتفریط اجتناب کند. مفهوم تعدی به موجب آنچه در ماده 951ق.م آمده است عبارت است از تجاوز نمودن از حدود إذن یا متعارف نسبت به مال یا حق دیگری.وتفریط هم به شرح آنچه در ماده 952ق.م آمده است «عبارت است از ترک عملی که به موجب قرارداد یا متعارف برای حفظ مال غیر لازم است.»به هرحال مستأجر تکلیف دارد از تعدی وتفریط نسبت به عین مستأجره پرهیز کند به عنوان مثال اگر اسبی را که برای سواری به او اجاره داده شده است از آن برای بار کشی استفاده کند مرتکب تعدی شده است واگر در نگهداری از این اسب کوتاهی نماید مثلا به مقدار کافی به او علوفه ندهد یا در شب سرد زمستان اورا در بیرون از اصطبل نگاهدارد ودر اثر سرما تلف شود مرتکب تفریط شده است.
پیامد تعدی وتفرط مستأجر:
چنانکه می دانیم مستأجره نسبت به عین مستأجره ضامن نمی باشد زیرا او امین موجر محسوب می شودمگر اینکه در مورد عین مستأجره مرتکب تقصیر(تعدی وتفریط) شده باشد. در این صورت ضامن خواهد بود اعم از اینکه تلف عین مستأجره به فعل او مستند باشد یاخیر؟در این مورد ماده 493ق.م می گوید:«مستأجر نسبت به عین مستأجره ضامن نیست به این معنی که اگر عین مستأجره بدون تعدی یا تفریط او کلا یا بعضا تلف شود مسئول نخواهد بود ،ولی اگر مستأجر تفریط یا تعدی نماید ضامن است اگرچه نقص در نتیجه تفریط یا تعدی حاصل نشده باشد.
چنانچه مستأجر مرتکب تعدی ویا تفریط در مورد اجاره شود دو حالت تصور می شود:
1- موجر قادر به منع مستأجر از ارتکاب تعدی وتفریط است .در این فرض می تواند از تعدی وتفریط مستأجر جلوگیری کند وحق فسخ اجاره را ندارد.
2- موجر قادر به جلوگیری مستأجر از ارتکاب تعدی یا تفریط نیست. در این فرض به حکم ماده492ق.م حق دارد اجاره را فسخ نماید.
در این جا لازم است دو سؤال مطرح نمائیم:
سؤال اول : آیا چنانچه موجر بر مستأجرمطلقا شرط ضمان کرده باشد (حتی در فرضی که مستأجر مرتکب تعدی یا تفریط نشود)آیا این شرط نافذ است یاخیر ؟
در این مورد قانون مدنی پاسخ صریحی ندارد ولی بعضی از نویسندگان قانون مدنی با اخذ وحدت ملاک از ماده 642ق.م وبا این استدلال که در عقد عاریه نیز مستعیر امین معیر محسوب می شود.حال آنکه شرط ضمان مستعیر(به صورت مطلق یعنی چه مرتکب تعدی وتفریط شده باشد یاخیر) به موجب ماده 642ق.م جایز است و عقد عاریه خصوصیتی نسبت به عقد اجاره ندارد تا حکم ماده مذکور حکمی استثنائی تلقی شود این نظر را تقویت کرده اند که در عقد اجاره نیز می توان شرط نمود که مستأجر در همه حال ضامن عین مستأجره باشد.
سؤال دوم: آیا شرط عدم ضمان مستأجر (اعم از اینکه تعدی یا تفریط کرده باشد یا خیر) نافذ است؟
در پاسخ به این سؤال نظرات متعددی بیان شده است :
نظر اول : بعضی از آنجا که این قرارداد را خلاف قانون (مواد328و331ق.م ) میدانند لذا اعتقاد دارند چنین شرطی باطل وبلا اثر است .
نظر دوم: عده دیگر معتقدند با توجه به اصل آزادی اراده در قراردادها چنین شرطی فاقد اشکال است وحکم ماده 331 ق.م (اصل مسئولیت ناشی از تسبیب) را از جمله احکام وقواعد تکمیلی (ونه امری ) میدانند.
ظرسوم: دسته سوم هم قائل به تفصیل هستند و معتقدند اگر تلف یا نقصان ایجاد شده عمدی یا در حکم عمدی باشد شرط عدم مسئولیت مانع مسئولیت مستأجر نمی شود زیرا در این مورد شرط مذکور مخالف نظم عمومی است. اما اگر تلف یا نقصان صرفا در اثر تقصیری باشد که حدوث تلف یا نقصان نتیجه حتمی آن نباشد به حکم شرط عدم مسئولیت می توان گفت مستأجر ضامن نیست.
ج:استیفای منفعت به نحو مقرر در اجاره :
رفین عقد اجاره در زمان انعقاد عقد اجاره در مورد نحوه استیفای منافع ممکن است یکی از
دو فرض را در پیش گیرند:
1- نحوه مصرف مورد اجاره را در عقد اجاره معین نمایند.به عنوان مثال در اجاره آپارتمان مورد اجاره قید کنند که مستأجر از آن برای سکونت استفاده کند.در این صورت مستأجر حق ندارد از این آپارتمان برای غیر سکونت استفاده نماید ومثلا از آن برای دفتر شرکت یا دفتر وکالت استفاده کند.در این مورد قانون مدنی در ماده 490ق.م می گوید:«....عین مستأجره را برای همان مصرفی که در اجاره مقرر شده ودر صورت عدم تعیین در منفع مقصوده که از اوضاع واحوال استنباط می شود استعمال نماید.»
چنانچه مستأجر مورد اجاره را در غیر آنچه معین شده است مصرف نماید ،ضمانت اجرای آن را قانونگذار در ماده 492ق.م بیان کرده است .به موجب این ماده ابتدا موجر باید در صدد منع مستأجر برآید وبرای منع مستأجر نیز نمی تواند خودسرانه عمل کند بلکه باید به دادگاه مراجعه کند واگر منع مستأجر ممکن نبود در این صورت حق فسخ دارد.
بنظر می رسد ضمانت اجرای تخلف موجر در نحوه استفاده از مورد اجاره باتوجه به پیچ وخمهای موجود در رسیدگی دادگاه در عمل کارساز نباشد.زیرا باتوجه به طولانی بودن مواعد رسیدگی در دادگاهها تا زمان صدور حکم وقطعیت آن چه بسا مستأجر به مقصود خود در بهره برداری خود سرانه ازعین مستأجره رسیده ومدت اجاره نیز منقضی شود.مگر اینکه موجر با تقاضای دستور موقت بخواهد که دادگاه از استیفای منفعت از سوی مستأجر به غیر آنچه در عقد اجاره تعیین شده است جلوگیری نماید.
تبصره:گاهی ممکن است طرفین اجاره منفعتی را در عقد اجاره معین کنند . مثلا قید کنند که مستأجر از مورد اجاره برای شغل ساعت فروشی استفاده کند ولی از اوضاع واحوال مشخص شود که منظور آنان ساعت فروشی به نحو خاص خصوصیتی نداشته بلکه منظور طرفین از قید ساعت فروشی به عنوان نمونه بوده وطرفین خواسته اند به صورت کلی نوع شغلی را که مستأجر باید در مورد اجاره دایر کند، تعیین نمایندوساعت فروشی به نحو خاص مورد نظر طرفین نبوده است..در این فرض مستأجر می تواند از مورد اجاره استفاده منفعتی را بکند که از حیث ضرر مساوی یا کمتر از منفعت معینه باشد.(ماده491ق.م)
2- طرفین در عقد اجاره مورد مصرف را مشخص نکرده باشند . در این فرض مستأجر حق ندارد به بهانه عدم تعیین مصرف اجاره ،هرنوع استیفائی که خود مصلحت می داند بعمل آورد مثلا منزل مسکونی را تبدیل به مرغداری کندو... بلکه باید عین مستأجره را در موردی استعمال کند که اوضاع واحوال حکم می کند مثلا اگر مغازه ای را در خیابانی که مغازه های آن به شغلهای ظریف مانند ساعت فروشی یا جواهر فروشی اشتغال دارنداجاره کرده است در همین موارد یا موارد مشابه استفاده نماید وحق ندارد مثلا تعمیرگاه ماشینهای سنگین در آنجا افتتاح کند. در این مورد قانون مدنی درقسمت اخیر ماده 490ق.م می گوید:«....عین مستأجره را برای همان مصرفی که در اجاره مقرر شده ودر صورت عدم تعیین در منافع مقصوده که از اوضاع واحوال استنباط می شود استعمال نماید.»
عقد اجاره جلسه چهارم
:در مورد تکالیف مستأجردر جلسه گذشته صحبت کردیم .اما در مورد حقوق مستأجر باید گفت تکالیف موجر متقابلا حقوق مستأجر محسوب می شود .مثلا انجام تعمیرات ضروری که از تکالیف موجر بود حقی است برای مستأجر که می تواند آن را از موجر مطالبه نماید.یا عدم تغییرات منافی حق مستأجر در عین مستأجره که از حقوق وی بشمار می رود.بنابر این از تکرار آنها خودداری می کنیم.
کن لازم است به یکی از حقوق مستأجر که تاکنون از آن بحث نکرده ایم به نحو خاص اشاره نمائیم وآن اینکه : مستأجر به موجب مقررات قانون مدنی حق دارد مورد اجاره را برای مدتی که مالک منافع است به دیگری اجاره دهد .(البته مقررات قانون موجر ومستأجر مصوب1356درمورد اماکن تجاری حکم دیگری دارد.) مگر اینکه در عقد اجاره خلاف آن شرط شده باشد.در این مورد ماده 474ق.م می گوید:«مستأجر می تواند عین مستأجره را به دیگری اجاره دهد مگر اینکه در عقد اجاره خلاف آن شرط شده باشد.»
انحلال عقد اجاره:
اجاره به یکی از اسباب زیر منحل می شود:
- بطلان عقد اجاره
2- فسخ اجاره
3- انقضای مدت اجاره
حال هریک از این اسباب را به صورت جداگانه بررسی می کنیم:
لف: بطلان عقد اجاره:
طلان اجاره
1- ممکن است مسنند به فقدان یکی از شرایط اساسی صحت عقد باشد . مانند اینکه مالک اهلیت تصرف نداشته است یا جهتی که در عقد اجاره تصریح شده است مشروع نبوده است در این صورت بطلان عقد اجاره به گذشته هم سرایت می کند ومانند این است که از ابتدا هیچ پیمان وعقدی بسته نشده است .به عنوان مثال «علی » که فاقد اهلیت بوده وفرضا سفیه بوده است آپارتمان خود را به «سعید»به مدت یکسال از قرار ماهی ده هزار تومان اجاره داده است بعد از شش ماه که« سعید» از مورد اجاره استیفای منافع کرده است .ولی قهری «علی » متوجه شده است وعقد اجاره را رد کرده وتنفیذ نکرده است. در این فرض عقد اجاره از همان ابتدا محکوم به بطلان است .وباید تمام مال الاجاره ای که «سعید» پرداخته است به او برگردد از طرف دیگر« علی» هم مستحق اجرت المثل منافعی است که سعید از عین مستأجره استیفاء کرده است.به عنوان مثال اگر اجرت المثل ماهیانه مورد اجاره یکصد هزار تومان باشد با ید سعید مبلغ ششصد هزار تومان به مالک آپارتمان یعنی «علی» از طریق ولی قهری او پرداخت نماید.
2- ممکن است علت بطلان امری باشد که در خلال عقد اجاره حادث شده است در این فرض برخلاف فرض قبلی بطلان اثر قهقرایی ندارد.واز زمانی که علت بطلان حادث شود عقد اجاره نسبت به آینده باطل است.دلیل این مطلب این است که تا زمانی که سبب بطلان حادث نشده بود عقد اجاره صحیح بود ومنافع آن که به تدریج حاصل می شود تا زمان حدوث علت بطلان استیفا شده است بنابر این موجر تاآن زمان استحقاق اجاره را دارد . لکن از زمانی که سبب بطلان حادث شد، دیگر عقد اجاره از بین می رودو رابطه قراردادی وجود ندارد تا بر اساس مفاد آن رفتار شود بنابراین اگر از زمان بطلان عقد، مستأجر سابق استیفای منافع نماید یا بدون اجازه عین مستأجره را در تصرف خود نگهدارد(هرچند استیفای منافع نکند) ضامن اجرت المثل آن خواهد بود.
حال به موارد بطلان عقد اجاره که ناشی از فقدان شریط اساسی نباشد می پردازیم:
الف: تلف مورد اجاره :
چنانچه در خلال مورد اجاره عین مستأجره تلف شود مانند اینکه مورد اجاره حیوانی بوده است وتلف شده است یا مورد اجاره آپارتمانی بوده است ودر اثر زلزله خراب شده است در این صورت عقد اجاره باطل می شود.در این مورد ماده 496ق.م میگوید:«عقد اجاره به واسطه تلف شدن عین مستأجره از تاریخ تلف ،باطل می شود .....» همچنین در ماده 483 ق.م می گوید:« اگر در مدت اجاره ،عین مستأجره به واسطه حادثه ،کلا یا بعضا تلف شود اجاره از زمان تلف نسبت به مقدار تلف شده منفسخ می شود.....»
قانونگذار در ماده 483ق.م تلف مورد اجاره را از موجبات انفساخ عقد اجاره ذکر کرده است در حالی که در ماده 496ق.م تلف را موجب بطلان عقد اجاره دانسته است .واز آنجا که در مورد تلف عین مستأجره در خلال عقد اجاره از موجبات انحلال خود به خودی عقد بوده واثر آن ناظر به منافع عین مستأجره در آینده است به نظر می رسد تعبیر ماده 483که تلف را از موجبات «انفساخ» دانسته است از تعبیر به« بطلان» که علی القاعده باید اثر آن به گذشته هم سرایت کند مناسبتر است.
نکته ای که باید توجه داشت این است که تلف مورد اجاره در صورتی موجب بطلان (انفساخ) عقد اجاره می شود که سبب آن حوادث قهری مانند سیل یا زلزله و... باشد واگر علت تلف شخص ثالث یا خود موجر باشد عقد اجاره منفسخ نمی شود وبرای مدتی که در اثر تلف مورد اجاره استیفای منافع ممکن نشده است مستأجر مستحق اجرت المثل است.همچنین اگر مستأجر خودموجب تلف عین مستأجره شود علاوه براینکه نسبت به عین مستأجره ضامن است وبایدازعهده خسارات موجر برآید .نسبت به منافع مورد اجاره تاپایان مدت اجاره هم ضامن است .یعنی اگر اجاره بها را پرداخت نکرده است باید اجرت المسمی را تاپایان مدت اجاره پرداخت کند واگر پرداخته است حق ندارد آن را از موجر استرداد نماید.
ب : خروج عین مستأجره از قابلیت انتفاع:
چنانچه عین مستأجره از قابلیت انتفاع خارج شود مانند اینکه در عین مستأجره عیبی حادث شود که به موجب آن عین مستأجره دیگر قابل بهره برداری نباشد ،عقد اجاره باطل می شود مشروط براینکه رفع عیب وبرطرف کردن آن ممکن نباشد.(ماده 481 ق.م)
کته ای که باید توجه داشت ودر گذشته هم به آن اشاره کردیم عذر مستأجر در عدم انتفاع از عین مستأجره از موجبات بطلان عقد اجاره نمی باشد مانند اینکه مورد اجاره اتومبیلی بوده است ومستأجر به علت مریضی نتوانسته است به مسافرت برود.
ج: فوت موجر :در فرضی که موجر برای مدت عمر خود مالک منافع بوده است (ماده 497ق.م)در صورت فوت موجر عقد اجاره باطل می شود.
د:فوت مستأجر : عقد اجاره بافوت مستأجر باطل نمی شود لکن اگر در عقد اجاره مباشرت وی شده باشد ،با فوت او عقد اجاره باطل (منفسخ) می شود.(ماده497ق.م)
ب: فسخ اجاره:
چنانکه در ماده 456ق.م آمده است تمام انواع خیار در جمیع معاملات لازمه ممکن است موجود باشد مگر خیارات مختص به عقد بیع که عباتند از :خیار مجلس وخیار حیوان وخیار تأخیر ثمن.بنابراین در عقد اجاره هم ممکن است بعضی از خیارات مشترکه محقق شود .
قبل از بررسی خیارات حادث در عقد اجاره، لازم است مقدمه ای را اشاره نمائیم :
مقدمه: چنانکه می دانیم قاعده کلی در مورد فسخ عقد به سبب خیار این است که اثر فسخ ناظر به آینده است بنابراین در مورد عقد اجاره نیز قاعده اقتضا می کند که صرف نظر از اینکه سبب خیار در ابتدای عقد وجود داشته است یا نه اثر فسخ از زمان اعمال خیار عقد منحل شود.لکن بعضی از نویسندگان حقوق مدنی معتقدند چنانچه سبب خیار در ابتدای عقد اجاره وجود داشته است مانند اینکه عین مستأجره از همان ابتدا معیوب بوده است .اثر فسخ از همان ابتدای عقد اجاره آن را منحل می کند (شبیه اثری که بطلان می تواند داشته باشد.) واگر سبب خیار درخلال مدت اجاره حادث شود اثر فسخ از زمان اعمال خیار وبه نسبت بقیه مدت مؤثر خواهد بود.
مانیز با این نظر موافق هستیم زیرا :
اولا : تنها راه جبران ضرر مستأجر نسبت به انتفاع ناقصی که از مورد اجاره نموده است، این است که عقد اجاره (در فرض وجود سبب خیار از ابتدای عقد اجاره)اثر آن بگذشته سرایت کند تا مستأجر بتواند اجاره بهائی را که به موجر پرداخته است مسترد وفقط اجر ت المثل منافعی را که استیفاء کرده است بپردازد.
انیا: قسمت اخیر ماده 480ق.م عیبی را که در اثنای مدت اجاره حادث شود موجب خیار نسبت به بقیه مدت اجاره دانسته است و می توان از مفهوم آن استفاده کرد که اگر عیب از ابتدا وجود داشته است با حدوث خیار از همان ابتدا خواهد بود (کما اینکه قسمت اول ماده 480 ق.م هم به این مطلب دلالت می کند.)
پس از این مقدمه می پردازیم به بیان احکام بعضی از خیارات در عقد اجاره:
1- خیار عیب:
اگر در عین مستأجره عیبی حادث شود که یا موجب نقصان منفعت شود یا موجب صعوبت وسختی استفاده از عین مستأجره شود موجب خیار است.مانند اینکه در اتومبیل مورد اجاره عیبی حادث شود که موجب شود سرعت آن به حد بسیار زیادی کاهش پیدا کند .یا مورد اجاره یک دستگاه آپارتمان باشد وسیستم آبرسانی آن معیوب شود و....در این موارد مستأجر به حکم ماده 497ق.م موجب خیار می شود این ماده می گوید:معیبی که موجب فسخ اجاره می شود عیبی است که موجب نقصان منفعت یا صعوبت در انتفاع باشد.»بنابراین اگر در مورد اجاره عیبی حادث شود که در انتفاع از مورد اجاره تأثیری نداشته باشد ،موجب خیار نمی شود مانند اینکه اتومبیل مورد اجاره بدنه آن در اثر تصادف خسارت دیده باشد.
خیار عیب حادث در عقد اجاره فقط موجب حق فسخ برای مستأجر می شود ومستأجر حق مطالبه ارش را ندارد. ماده 478ق.م در این باره می گوید:«هرگاه معلوم شود عین مستأجره در حال اجاره معیوب بوده مستأجر می تواند اجاره را فسخ کند یا به همان نحو که بوده است اجاره را با تمام اجرت قبول کند....»
کته آخر در مورد خیار عیب اینکه، عیب در صورتی موجب خیار است که رفع عیب به نحوی که موجب ضرر مستأجر نشود ممکن نباشد والا عیوبی که قابل رفع بدون ضرر مستأجرباشد، حق فسخ ایجاد نمی کند.
2-خیار تخلف شرط:
در گذشته بیان کردیم که در فرضی که شرط فعلی در عقد بشود صرف تخلف مشروط علیه موجب تحقق خیار تخلف شرط برای مشرط له نمی شود بلکه باید مشروط له مراتب پیش بینی شده در مواد 237الی 239 ق.م را طی نماید تا خیار تخلف شرط برای او محقق شود ولی در مورد عقد اجاره قضیه مستثنا است وچنانکه قبلا هم اشاره کردیم به صرف اینکه مشروط علیه(اعم از اینکه موجر باشد یامستأجر)از شرایط مقرر در اجاره تخلف کندلازم نیست مشروط له ابتداء الزام مشروط علیه را(مطابق مواد237و238ق.م)به انجام شرط الزام کندبلکه ازهمان ابتداء برای مشروط له(کسی که شرط به نفع اوشده است) خیار تخلف شرط بوجود می آید ومشروط له حق فسخ پیدا می کند .در این مورد قانونگذار در قسمت اخیر ماده 496 می گوید:«.....ونسبت به تخلف از شرایطی که بین موجر ومستأجر مقرر است فخیار فسخ از تاریخ تخلف ثابت می گردد.»
3- خیار شرط:
شرط خیار نیز به سود هریک از موجر یا مستأجر به موجب مقررات قانون مدنی در عقد اجاره ممکن است .هرچند در قسمت اخیر ماده 498ق.م صرفا به خیار شرطی که به نفع مستأجر شرط شده باشد اشاره شده است اما به نظر می رسد شرط خیار برای موجر هم منع قانونی نداشته باشد .
4- خیار تبعض صفقه:
خیار تبعض صفقه در فرضی مطرح می شود که یا قسمتی از مورد اجاره ملک غیر در آید یا اینکه بخشی از عین مستأجره تلف شود. در این صورت مستأجر می تواند یا به نسبت بخشی که تلف شده است اجاره را تقلیل دهد وعقد اجاره را فسخ نکند یا اینکه عقد اجاره را با استفاده از خیار تبعض صفقه فسخ نماید.قانونگذار در ماده 483ق.م می گوید:« .....ودر صورت تلف بعض آن ،مستأجر حق دارد اجاره را نسبت به بقیه فسخ کند یا فقط مطالبه تقلیل نسبی مال الاجاره نماید»
2- خیار تعذر تسلیم:
چنانکه در گذشته بیان کردیم یکی از تکالیف موجر این است که عین مستأجره را تسلیم مستأجر نماید ودر صورت امتناع اجبار می شود واگراجبار او ممکن نباشد مستأجر حق فسخ دارد.(ماده476ق.م)
ج:انقضای مدت اجاره:(ماده 494ق.م)
یکی دیگر از موجبات انحلا ل عقد اجاره انقضای مدت آن است .به موجب عقد اجاره منافع مورد اجاره برای مدت معینی به مستأجر تملیک می شود وبا انقضای آن مدت دیگر مستأجر در منافع مالکیتی ندارد وبا تمام شدن مدت عقد اجاره منحل می شود به عبارت دیگر عقد اجاره، عقد موقتی است که با منقضی شدن مدت برطرف می شود وبعد از انقضای مدت اجاره مستأجر سمتی در مورد اجاره ندارد .لذا قانونگذار در ماده 494ق.م می گوید:« عقد اجاره به محض انقضای مدت برطرف می شود....»بنابراین مستأجر تکلیف دارد با انقضای مدت اجاره عین مستأجره را تخلیه وتحویل موجر دهد.
ممکن است مستأجر پس از انقضای مدت اجاره همچنان به تصرفات خود در عین مستأجره ادامه دهد واز تحویل آن به موجر خودداری کند در این صورت دوفرض پیش می آید:
فرض اول:موجر در قبال تصرفات مستأجر سکوت نماید وعدم رضایت خود را از تصرفات او ابراز نکند .در این صورت مستأجر مأذون در تصرف محسوب می شود وحکم غاصب براو بارنمی شود. در نتیجه مستأجر اجرت المثل را بر اساس اجرت المسمی به موجر پرداخت می نماید. در این مورد ماده 501ق.م می تواند مورد استناد قرار گیرد .ماده مذکور می گوید:«اگر مستأجر عین مستأجره را بیش از مدتهای مزبوره در تصرف خود نگهدارد وموجر هم تخلیه ید اورا نخواهد موجر به موجب مراضات حاصله برای بقیه مدت ونسبت به زمان تصرف مستحق اجرت مقرر بین طرفین خواهد بود.»باید توجه داشت که در این فرض که مستأجر بارضایت موجر مورد اجاره را در تصرف نگه می دارد ،مستأجر در صورتی مکلف است اجرت المثل پرداخت کند که منافع مورد اجاره را استیفاء کرده باشد .واگر صرفا در تصرف داشته است ولی استیفای منافع نکرده است مکلف به پرداخت اجرت المثل نمی باشد.(قسمت اخیرماده 494ق.م)
فرض دوم: این است که باانقضای مدت اجاره علی رغم مطالبه تخلیه مورد اجاره مستأجر بدون رضایت موجر به تصرفات خود ادامه می دهد. در این صورت به حکم قسمت اول« ماده 494 ق.م» باید اجرت المثل پرداخت کند حتی اگر استیفای منافع نکرده باشد.
غرس اشجار واحداث بنا در عین مستأجره(مواد 503 و504 ق.م ):
ممکن است مستأجر در خلال اجاره در مورد اجاره احداث بنا کرده باشد یا درختانی را در آن غرس کرده باشد.در این فرض دوحالت متصور است:
الف: غرس اشجار یا احداث بنا،با اذن موجر بوده است:دراین فرض موجر حق ندارد مستأجر را به خراب کردن بنا یا قلع درختان اجبار کند.بلکه به حکم ماده(504ق.م)چنانچه درختان یا بنا در تصرف مستأجر باقی بماند باید اجرت المثل زمین را به موجر بدهد واگر بنایادرختان در تصرف موجر قرار گیرد باید موجر اجرت المثل درختان یا بنا را به مستأجر(مالک درختان یا بنا) پرداخت کند.
ب: مستأجر در غرس درخت یا احداث بنا در عین مستأجره مأذون نبوده است. دراین صورت به حکم (ماده 503ق.م) هریک ازموجریا مستأجر می توانند بنا را تخریب یا درختان را قطع کنند.
حال اگر در اثر قلع درختان یا تخریب بنا به عین مستأجره خسارتی وارد شود مستأجر باید جبران خسارت کند.(قسمت اخیر ماده 503ق.م)
عقد اجاره جلسه پنجم:
2- اجاره حیوان :
در تقسیم بندی اولیه بیان کردیم که اجاره به اعتبار موضوع آن به سه قسم تقسیم می شود . قسم اول اجاره اشیاءبودکه بحث آن را به اختصار بیان کردیم. قسم دوم اجاره حیوان است .منظور این است که در اجاره ممکن است موضوع آن حیوان باشد.یعنی آنچه به اجاره داده شده است حیوانی باشد که مستأجر قصد استیفای منفعت آن را دارد. مثلا اسبی به اجاره واگذار شود.
در اجاره حیوان تعیین منفعت (که یکی از شرایط صحت عقد است )به یکی از طرق زیرممکن است انجام شود:
لف: تعیین منفعت به بیان مسافت ومحلی باشد که قرار است راکب یا محمول (بار) به آنجا حمل شود.مثلا شخصی اسبی را اجاره می کند تابرآن سوار شده و به روستای معینی برود.یا مقداری پنبه از محلی به محل معین دیگری حمل کند.در«ماده 507ق.م» آمده است :«در اجاره حیوان تعیین منفعت، یابه تعیین مدت اجاره است یابه بیان مسافت ومحلی که راکب یا محمول باید به آنجا حمل شود.»وبه موجب قسمت اخیر ماده 508 قانون مدنی اگر منفعت به بیان مسافت ومحل معین شده باشد تعیین راکب یا محمول لازم است.یعنی اگر شخصی می خواهد به حیوان مورد اجاره سوار شود باید معین شود یا اگر باری قرار است حمل شود نوع ومیزان آن مشخص گردد.
:تعیین منفعت با تعیین مدت انجام شود.مثلا حیوان برای مدت معینی (مثلا مدت یکماه در برابر اجاره معینی به اجاره داده شود.در این مورد قسمت صدر ماده 507ق.م می گوید:«در اجاره حیوان منفعت یا به تعیین مدت اجاره است یا....»حال اگر تعیین منفعت با مدت انجام گرفته باشدبرخلاف حالتی که تعیین منفعت به تعیین مسافت ومحل است ،لازم نیست راکب معین شود یا آنچه قرار است باحیوان حمل شود تعیین گردد.ولی مستأجر باید در حمل محموله متعارف را رعایت کند .(صدر ماده 508ق.م)
تعیین حیوان مورد اجاره:
در گذشته بیان کردیم که مورد اجاره ممکن است عین معین باشد یا کلی باشد.در مورد اجاره حیوان قانونگذار به نحو خاص به این مطلب اشاره دارد ودر« ماده 510ق.م»بیان می کند که «در اجاره حیوان لازم نیست که عین مستأجره حیوان معینی باشد بلکه تعیین آن به نوع معینی کافی خواهد بود.مثلا شخصی که حیوانات متعددی دارد وبه اجاره واگذار می کند لازم نیست در هنگام عقد اجاره مشخص شود که کدام حیوان معین به اجاره داده شده است ،بلکه همینکه نوع آن که مثلا اسب است یا قاطر کفایت می کند.البته اگروجودخصوصیتی درحیوان شرط باشد باید اوصاف آن درعقداجاره شرط شود وحیوانی هم که به عنوان مصداق آن تعیین می شود باید شرایط مذکور درعقد را داشته باشد.
تبصره1:در اجاره حیوان که برای حمل بار اجاره شده است ممکن است شرط شودکه موجر بار را در مدت معینی به مقصد برساند واگر چنین نکند یعنی در مهلت معین به مقصد نرساند مقدار معینی از اجاره بها کسر شود.این شرط به حکم« ماده 509ق.م» لازم الاجراء ونافذ است.
البته در این خصوص که آیا دراجاره حیوان یا انسان ممکن است مستأجر بر موجر (دراجاره حیوان)وبر اجیر(در اجاره انسان) شرط کندکه اگر »بار»یا«مرکوب» در اجاره حیوان در تارخ معینی به مقصد نرسید،یا در اجاره انسان اگر اجیر در مدت معینی «عمل معین»را انجام نداد مقداری از اجاره کم شود یااساسا استحقاق اجرت نداشته باشد؟بین فقهاءوحقوقدانان اختلاف است :
عده ای در این خصوص قائل به تفصیل هستند ومعتقدند که شرط کم شدن اجاره درفرض مذکور نافذ ولی عدم استحقاق اجاره باطل است.(چنانکه بیان شد قانون مدنی درماده 509شرط کاستن از اجاره بها را در فرض عدم تحقق شرد نافذ دانسته است.)
عده دیگر قائلند شرط در هردو حالت(کاستن از اجاره بها یا عدم استحقاق اجاره)نافذ است .ودر فرض شرط عدم استحقاق اجاره بها در فرض عدم تحقق شرط(یعنی عدم وصول بار به مقصد یا عدم انجام عمل در مهلت تعیین شده) حمل بر این می شود که طرفین شرط کرده اند در صورتی که در مهلت معین بار (در اجاره حیوان یا در اجاره متصدی حمل ونقل)به مقصد نرسد یا اجیر در مهلت معین عمل مورد تعهد را انجام ندهد وجه الالتزامی معادل اجاره بها به مستأجر پرداخت کند.در این فرض اجاره بها با وجه الالتزامی که مستأجر ازموجر طلبکار می شود تهاتر می نماید.
مانطور که توضیح داده شد قانون مدنی ما در (ماده 509 )صرفا شرط کاستن از اجاره بها را پذیرفته است ودر مورد فرض عدم استحقاق اجاره حکمی ندارد.
تبصره2: مستأجر حق ندارد حیوان را در غیر مقصودی که طرفین در عقد اجاره قصد کرده اند استعمال نماید .هرچند این حکم در مورد هر عین مستأجره ای اعم از اینکه مورد اجاره از اشیاءباشد یاحیوان، جاری است لکن قانونگذاربنابه حساسیت موضوع در مورد حیوان در ماده 511ق.م به نحو خاص تأکید کرده است در این ماده می گوید:«حیوانی که مورداجاره است باید برای همان مقصودی استعمال شودکه قصد طرفین بوده است.بنابراین حیوانی راکه برای سواری اجاره داده شده است نمی توان برای بار کشی استعمال نمود.
3- اجاره اشخاص:
در اجاره اشخاص چنانکه در گذشته اشاره کردیم به کسی که اجاره می کند «مستأجر»وکسی که مورد اجاره واقع می شود «اجیر» وبه مال الاجاره« اجرت »میگویند.(ماده512ق.م»
اقسام عمده اجاره اشخاص عبارتند از:
لف:اجاره خدمه وکارگر
ب: اجاره متصدیان حمل ونقل
اجاره اشخاص:
به موجب قانون مدنی ایران اشخاص فقط می توانند برای مدت معینی اجیر شوند واجیر شدن دائمی آنان به لحاظ اینکه به سلب آزادی آنان منجر می شود ممنوع است.وماده 514ق.م می گوید«خادم یا کارگر نمی تواند اجیرشود مگر برای مدت معینی یا برای انجام امر معینی»
چنانچه شخصی بدون تعیین مدت اجیر شود ،قانونگذار در ماده 515 ق.م چنین مقرر داشته است که مدت اجاره محدود است به مدتی که ازقرار آن مدت اجرت تعیین شده است.(مشابه این حکم در اجاره اشیاء در ماده 501ق.م آمده است) بنابراین اگر مزد اجیر ازقرار روز تعیین شده است مدت اجاره محدود به یک روزواگر براساس ماه تعیین شده است محدود به یکماه واگر براساس سال تعیین شده باشد مدت اجاره به یکسال محدود خواهد بود.وبا أنقضای هریک از مدتهای مقرر،حسب مورد اجاره شخص منقضی می شود.وچنانچه با أنقضای مدت اجیر به خدمت خود ادامه دهدوموجر اورا نگاهدارد اجیر براساس تراضی موجود بین طرفین به همان میزانی که سابقا بین طرفین مقرر بوده است مستحق اجرت خواهد بود.
باید توجه داشت باتصویب قانون کار ،مقررات جدیدی بین کارگر وکار فرما(مستأجر) حاکم شده است .ودر مواردی قانون کار ، ناسخ مواد قانون مدنی تلقی می شود.
اجاره متصدی حمل ونقل :
ممکن است به موجب قراردادی شخص اجیر شود که کالائی یا شخص را از راه خشکی یا هوا یا دریا به محل معینی منتقل کند ودر این فرض اجاره متصدی حمل ونقل محقق شده است .به موجب ماده 516 قانون مدنی محدوده تعهدات متصدی حمل ونقل در مورد حفاظت از اشیاء ونگهداری از آنها همان است که برای امانتداران(ماده614ق.م) مقرر است در نتیجه اگر متصدی حمل ونقل تعدی یا تفریط کرده باشد ضامن است والا خیر.وتارخ مسئولیت از تاریخ تحویل اشیاء به آنان است.
ممکن است قراردادحمل ونقل به این ترتیب بین طرفین مقرر شود که اگر کالا در موعد معینی به مقصد نرسد مقدار معینی ازاجرت کم شود.(ماده 517ق.م ناظربه ماده 509 آن قانون.)
لازم به ذکر است که تصدی حمل ونقل به موجب ماده 2قانون تجارت جزء معاملات تجاری محسوب ودرباب هشتم قانون تجارت (مواد 377تا394 ق.ت) مقررات ویژه ا ی برای آن بیان شده است وبه عنوان مثال در ماده 386ق.ت قانونگذار برخلاف ماده 516 ق.م(که اصل را بر عدم مسئولیت متصدی حمل ونقل قرار داده است) اصل را برمسئولیت متصدی حمل ونقل گذاشته ومتصدی حمل ونقل است که باید ثابت کند تلف محموله در اثر حوادث قهری که خارج از اراده او بوده است اتفاق افتاده است.
بصیری هریس .مدنی 6 اجاره12:54