کمیسیون ماده صد
کمیسیون های ماده صد از نظر صلاحیت محلی به کلیه تخلفات ساختمانی واقع در محدوده قانونی و حریم هر شهر رسیدگی می کنند و ظاهر عبارت ذیل ماده صد نیز دلالت بر این امر دارد . برای تفکیک اراضی طبق ماده 11 قانون شهرداریها اداره ثبت و دادگاهها مکلفند در هنگام تقاضای تفکیک اراضی واقع در محدوده و حریم شهر، تفکیک را طبق نقشه ای که قبلاً به تصویب شهرداری رسیده باشد انجام دهند نقشه ای که مالک برای تفکیک زمین خود تهیه و برای تصویب به شهرداری در قبال رسید تسلیم می کند باید حداکثر ظرف مدت دو ماه از طرف شهرداری تعیین تکلیف قطعی و کتباً ابلاغ شود .
معابر و شوارع عمومی که در اثر تفکیک اراضی احداث می شوند متعلق به شهرداری است و شهرداری در قبال آن به هیچ عنوان وجهی به صاحب آن پرداخت نخواهد کرد .
هرگونه تفکیک غیر مجاز عرصه و اعیان در حیطه صلاحیت کمیسیون های ماده صد بوده و با آن برخورد مناسب صورت خواهد پذیرفت.
- مستفاد از تبصره یک ماده صد قانون شهرداریها :
مالکین اراضی و املاک واقع در محدوده شهر و یا حریم آن می بایست قبل از هر گونه عملیات عمرانی یا تفکیک اراضی و شروع ساختمان از شهرداری مجوز اخذ نمایند .
شهرداری می بایست در مواردی مانند :
1- ساختمانهای بدون پروانه
2- ساختمانهای بر خلاف مفاد پروانه
به وسیله مأموران خود (پلیس ساختمان ) اعم از آنکه در زمین محصور یا غیر محصور باشد ، محل را پلمپ و ظرف مدت یک هفته تخلف را به کمیسیون ماده صد گزارش نماید .
ترکیب اعضاء کمیسیون ماده صد :
1- نماینده وزارت کشور (یک نفر)
2- نماینده دادگستری - قاضی (یک نفر )
3- عضو شورای اسلامی شهر (یک نفر )
4- نماینده شهرداری بدون حق رأی (یک نفر) – بعنوان دبیر جلسه
توجه : ملاک اعتبار آراء کمیسیون ، نظر اکثریت اعضاء است (2به 1)
* رعایت مراتب از جانب کمیسیون ماده صد :
1- رعایت مهلت ده روزه جهت ارائه دفاعیات از سوی متخلف
2- مهلت یک ماهه جهت اخذ تصمیم توسط کمیسیون
3- مهلت حداکثر 2 ماهه جهت قلع بنای صادره توسط کمیسیون
شهرداری مکلف است تصمیم مزبور را به مالک ابلاغ کند . هر گاه در مهلت مقرر اقدام به قلع بنا ننماید شهرداری رأساً اقدام کرده و هزینه آن را طبق مقررات آئین نامه اجرای وصول عوارض از مالک دریافت خواهد نمود .
* اهم آراء صادره کمیسیون ماده صد
1- قلع و تخریب مستحدثات – به استناد تبصره یک ماده صد
2- جرائم نقدی در صورت عدم ضرورت قلع بنا – به استناد تبصره های 2و3و4و5
ماده صد
*تبصره 1 :
در موارد مذکور که از احاظ اصول شهرسازی یا فنی یا بهداشتی قلع تأسیسات و بناهای خلاف مشخصات مندرج در پروانه ضرورت داشته باشد یا بدون پروانه شهرداری احداث یا شروع به احداث نماید به تقاضای شهرداری موضوع در کمیسیونهایی مرکب از نماینده وزارت کشور به انتخاب وزیر کشور و یکی از قضات دادگستری به انتخاب وزیر دادگستری و یکی از اعضای شورای شهر به انتخاب شورا مطرح می شود . کمیسیون پس از وصول پرونده به ذینفع اعلام می نماید که ظرف ده روز توضیحات خود را کتباً ارسال دارد پس از انقضاء مدت مذکور ، کمیسیون مکلف است موضوع را با حضور نماینده شهرداری که بدون حق رأی برای ادای توضیحات شرکت می کند ظرف مدت یک ماه تصمیم مقتضی برحسب مورد اتخاذ کند در مواردی که شهرداری از ادامه ساختمان بدون پروانه یا مخالف مفاد پروانه جلوگیری می کند مکلف است حداکثر ظرف مدت یک هفته از تاریخ جلوگیری موضوع را در کمیسیون مذکور مطرح نماید ، در غیر اینصورت کمیسیون به تقاضای ذینفع به موضوع رسیدگی خواهد کرد.
در صورتی که تصمیم کمیسیون بر قلع تمام یا قسمتی از بنا باشد مهلت مناسبی که نباید از دو ماه تجاوز کند تعیین می نماید.
شهرداری مکلف است تصمیم مزبور را به مالک ابلاغ کند. هرگاه مالک در مهلت مقرر اقدام به قلع بنا ننماید شهرداری رأساً اقدام کرده و هزینه آن را طبق مقررات آئین نامه اجرای وصول عواض از مالک دریافت خواهد نمود ( اصلاحی بموجب قانون مصوب 17/5/1352) .
* تبصره 2 :
در مورد اضافه بنا مازاد بر پروانه ساختمانی واقع در حوزه استفاده از اراضی مسکونی کمیسیون می تواند در صورت عدم ضرورت قلع بنا با توجه به موقعیت ملک از نظر مکانی (در بر خیابان های اصلی یا فرعی و یا کوچه بن باز یا بن بست )رأی به اخذ جریمه ای متناسب با نوع استفاده از فضای ایجاد شده و نوع ساختمان از نظر مصالح مصرفی تعیین کند و شهرداری مکلف است براین اساس نسبت به وصول جریمه اقدام نماید.
(جریمه نباید از حداقل نیم برابر کمتر و از سه برابر ارزش معاملاتی ساختمانی برای هر مترمربع بیشتر باشد) در صورتی که ذینفع از پرداخت خودداری نماید شهرداری مکلف است مجدداً پرونده را به همان کمیسیون ارجاع و تقاضای صدور رأی تخریب بنماید و کمیسیون نیز در این مورد نسبت به صدور رأی تخریب اقدام خواهد نمود. ( اصلاحی مصوب 27/6/1358) .
نحوه محاسبه جرائم ساختمانی جهت بناهای مازاد مسکونی :
X=S.P.K
مساحت بنای مازاد بر پروانه S:
ارزش معاملاتی بر اساس نوع اسکلت و سال ساخت بنا P:
رأی صادره کمیسیون : K
مبلغ جریمه :X
جدول ارزش معاملاتی سال 1390
نوع سازه
|
بتن
|
فلز
|
نیمه اسکلت
|
مصالح بنائی
|
ارزش معاملاتی(ریال )
|
000/800
|
000/800
|
000/400
|
000/400
|
* تبصره 3 :
در مورد اضافه بنا مازاد بر پروانه ساختمانی واقع در حوزه استفاده از اراضی تجاری و صنعتی و اداری کمیسیون می تواند درصورت عدم ضرورت قلع اضافه بنا با توجه به موقعیت ملک از نظر مکانی (در بر خیابان های اصلی یا فرعی ویا کوچه بن باز یا بن بست ) رأی به اخذ جریمه ای که متناسب با نوع استفاده فضای ایجاد شده و نوع ساختمان از نظر مصالح مصرفی تعیین کند و شهرداری مکلف است براین اساس نسبت به وصول جریمه اقدام نماید. ( جریمه نباید از حداقل دو برابر کمتر و از چهار برابر ارزش معاملاتی برای هر متر مربع بیشتر باشد )
در صورتی که ذینفع از پرداخت خودداری نماید شهرداری مکلف است مجدداً پرونده را به همان کمیسیون ارجاع و تقاضای صدور رأی تخریب بنماید و کمیسیون نیز در این مورد نسبت به صدور رأی تخریب اقدام خواهد نمود .
نحوه محاسبه جرائم ساختمانی جهت بناهای مازاد تجاری:
X=S.P.K
* تبصره 4 :
در مورد احداث بنای بدون پروانه در حوزه استفاده از اراضی مربوطه در صورتی که اصول فنی و بهداشتی و شهرسازی رعایت شده باشد کمیسیون می تواند با صدور رأی بر اخذ جریمه به ازاء هر متر مربع بنای بدون مجوز به یک دهم ارزش معاملاتی ساختمان در بناهای مسکونی و در بناهای تجاری و صنعتی و اداری بدون پروانه ، یک دهم ارزش معاملاتی ساختمان یا یک پنجم ارزش سرقفلی ساختمان در صورتیکه ساختمان ارزش دریافت سر قفلی داشته باشد هر کدام که مبلغ آن بیشتر شود ، اقدام نماید .
نحوه محاسبه جرائم ساختمانی برای بناهای مسکونی بدون پروانه:
در حد تراکم : تبصره 4 X=S.P.K
مازاد بر تراکم : تبصره 2 X=S.P.K
*تخلف عدم استحکام بنا :
نظارت شهرداری بر عملکرد مهندسین ناظر می تواند از احداث بنای غیر مستحکم نیز جلوگیری کند .
الف ) رأی به اصلاح و رفع عیب در صورت امکان : در صورتی است که نقصان راجع به عدم استحکام از لحاظ فنی ، قابل رفع باشد کمیسون رأی به رفع نقص یا تعیین مهلت مناسب می دهد.
ب) رأی به تخریب بنای غیر مستحکم : چنانچه از لحاظ فنی امکان تقویت و تحکیم ساختمانی نباشد و یا ذینفع به مفاد رأی صادره در مورد رفع نقص در مهلت تعیین شده عمل نکند مسلماً رأی به قلع و قمع بنا صادر و به مرحله اجرا گذارده خواهد شد ، آنچه مسلم است اینکه در هیچ حالتی کمیسیون نمی تواند با صدور رأی بر پرداخت جریمه موجبات بنای ساختمان غیر مستحکم را که خطرآفرین است فراهم نماید .
تخلف عدم استحکام بنا بیش از هر تخلف دیگری نیاز به کسب اهل خبره دارد ، چنانچه در موضوع گزارش شهرداری راجع به عدم استحکام بنا بین شهرداری و ذینفع اختلاف نظر وجود داشته باشد به خصوص وقتی که مهندس ناظر ساختمان گزارش شهرداری را در این مورد قبول نداشته باشد واز ناحیه مالک یا مهندس نسبت به آن اعتراض شود تنها راه چاره ، ارجاع به کارشناس دادگستری ملاک عمل خواهد بود .
* تبصره 5 :
در مورد عدم احداث پارکینگ یا احداث و غیر قابل استفاده بودن و عدم امکان اصلاح آن کمیسیون می تواند با توجه به موقعیت محلی و نوع استفاده از فضای پارکینگ رأی به اخذ جریمه ای که حداقل یک برابر و حداکثر دو برابر ارزش معاملاتی ساختمانی برای هر متر مربع فضای از بین رفته پارکینگ باشد صادر نماید (مساحت هر پارکینگ جهت اولین واحد 15 متر مربع و جهت واحد های دیگر با احتساب گردش 25 متر مربع می باشد ) شهرداری مکلف به اخذ جریمه تعیین شده و صدور برگ پایان ساختمان می باشد.
X=S.P.K
به استناد بند 24 ماده 55 شهرداری ها در هنگام صدور پروانه می بایست نوع استفاده از ساختمان قید گردد در صورتی که بر خلاف مندرجات پروانه ساختمانی مالک در منطقه غیر تجاری محل کسب یا پیشه و یا تجارت دائر نموده یا افزایش دهد تخلف در کمیسیون ماده صد مطرح و رأی به تعطیلی و پلمپ وتبدیل به حالت اولیه برابر پروانه (مجاز) با تعیین مهلت مناسب که نباید از 2 ماه تجاوز نماید صادر می گردد و چنانچه توسط مالک فک پلمپ کند به مجازات مقرر شده در قانون محکوم می شود و محل کسب مجدداً پلمپ می گردد.
تبصره 6 :
تخلف عدم رعایت عقب نشینی :
رشد جمعیت ، افزایش وسائط نقلیه موتوری ، خدمات دهی عمومی در کمترین زمان و در تمام مکانها ، پیشرفت تکنولوژی و سایر موضوعات حمل و نقل سبب توسعه معابر شده است بنابراین امکان ارائه خدمات در زمان مناسب ایجاب می کند که ضوابط مربوط به معابر در هنگام تفکیک زمین ها و احداث بنا رعایت گردد .
در مورد تجاوز به معابر شهر مالکین موظف هستند در هنگام نوسازی بر اساس پروانه ساختمانی و طرح های مصوب رعایت برهای اصلاحی را بنماید در صورتیکه بر خلاف پروانه و یا بدون پروانه تجاوزی در این مورد انجام گیرد شهرداری مکلف است از ادامه عملیات ساختمانی جلوگیری و پرونده امر را به کمیسیون ارسال نماید . در سایر موارد تخلف مانند عدم استحکام بنا ، عدم رعایت اصول فنی و بهداشتی و شهرسازی در ساختمان رسیدگی به موضوع در صلاحیت کمیسیون های ماده صد است.
* تخلف احداث بنا در کاربری غیر مجاز (تغییر کاربری )
نوع کاربری زمین در مناطق مختلف شهری در طرح جامع یا هادی آن شهر تعیین می شود و تغییرات جزئی آن به وسیله کمیسیون ماده 5 قانون تأسیس شورایعالی شهرسازی و معماری صورت می گیرد .
هنگام تصویب نقشه ساختمانی و اعطاء پروانه نوع کاربری ساختمان مطابق با محتوای طرح های مصوب راجع به نوع کاربری معین در پروانه درج می شود . در صورتی که بر خلاف مندرجات پروانه ساختمانی در منطقه غیر تجاری محل کسب و پیشه دایر شود شهرداری مورد را در کمیسیون مطرح می نماید کمیسیون ماده صد در صورت احراز تخلف بر اساس بند 24 ماده 55 قانون شهرداریها حکم به تعطیل وتبدیل به کاربری مجاز را خواهد داد .
* تبصره 7 :
مهندسان ناظر ساختمان مکلفند نسبت به عملیات اجرایی ساختمان که به مسئولیت آنها احداث می گردد از لحاظ انطباق با مشخصات مندرج در پروانه و نقشه ها و محاسبات فنی ضمیمه آن بصورت مداوم نظارت کرده و در پایانکار مطابقت ساختمان با پروانه و نقشه ها و محاسبات فنی را گواهی نمایند هرگاه مهندس ناظر بر خلاف واقع گواهی نماید و یا تخلف را به موقع به شهرداری اطلاع ندهد ، شهرداری مکلف است مراتب را به سازمان نظام مهندسی ساختمان منعکس نماید . شورای انتظامی موظف است مهندس ناظر را درصورت ثبوت تقصیر برابر قانون نظام معماری و ساختمان حسب مورد و با توجه به اهمیت موضوع به شش ماه تا سه سال محرومیت از کار و در صورت تکرار تخلف که منجر به صدور رأی تخریب گردد به حداکثر مجازات محکوم و درج در پرونده گردد و در یکی از جرائد کثیرالانتشار اعلام گردد . شهرداری مکلف است تا صدور رأی محکومیت به محض وقوف از تخلف مهندس ناظر و ارسال پرونده به کمیسیون ماده صد به مدت 6 ماه از اخذ گواهی امضاء مهندس ناظر مربوطه جهت اخذ پروانه ساختمانی خودداری نماید و مأموران شهرداری مکلفند درمورد ساختمانها نظارت کامل داشته باشند و هرگاه از موارد تخلف در پروانه به موقع جلوگیری نکنند و یا در مورد صدور گواهی انطباق ساختمان با پروانه مرتکب تقصیری شوند طبق مقررات قانون به تخلف آنان رسیدگی می شود و در صورتی که عمل ارتکابی مهندسان ناظر و مأموران شهرداری واجد جنبه جزائی هم باشد از این جهت نیز قابل تعقیب خواهند بود .
در مواردی که شهرداری مکلف به جلوگیری از عملیات ساختمانی است و دستور شهرداری اجرا نشود می تواند با استفاده از مأموران پلیس ساختمانی خود و در صورت لزوم مأموران انتظامی برای متوقف ساختن عملیات ساختمانی اقدام نماید(مصوب اصلاحی 27/6/1358).
* تبصره 8 :
دفاتر اسناد رسمی مکلفند قبل از انجام معامله قطعی در مورد ساختمانها گواهی پایانکار ساختمان و درمورد ساختمانهای ناتمام گواهی عدم خلاف تا تاریخ انجام معامله را که توسط شهرداری صادر شده باشد را ملاحظه و مراتب را در سند قید نمایند .
در مورد ساختمانهایی که قبل از تصویب قانون 6 تبصره الحاقی به ماده صد قانون شهرداریها (24/11/1355 ) معامله انجام گرفته و از ید مالک خارج شده باشد در صورتیکه مورد معامله کل پلاک را شامل نگردد گواهی عدم خلاف یا برگ پایانکار ساختمان الزامی نبوده و با ثبت و تصریح آن در سند انجام معامله بلامانع می باشد.
در مورد ساختمانهایی که قبل از تاریخ تصویب نقشه جامع شهر ایجاد شده در صورتیکه اضافه بنای جدیدی حادث نگردیده باشد و مدارک و اسناد نشان دهنده ایجاد بنا قبل از سال تصویب طرح جامع شهر باشد با ثبت و تصریح مراتب فوق در سند مالکیت انجام معامله بلامانع خواهد بود.
* تبصره 9 :
ساختمانهایی که پروانه ساختمان آنها قبل از تاریخ تصویب نقشه جامع شهر صادر شده باشد از شمول تبصره یک ماده صد قانون شهرداریها معاف می باشد( الحاقی مصوب 27/6/1358 ).
تبصره10 :
در مورد آراء صادره کمیسیون ماده صد قانون شهرداریها هرگاه شهرداری یا مالک یا قائم مقام مالک از تاریخ ابلاغ رأی ظرف مدت ده روز نسبت به آن رأی اعتراض نماید مرجع رسیدگی به این اعتراض ، کمیسیون ماده صد خواهد بود که اعضاء آن غیر از افرادی می باشند که در صدور رأی قبلی شرکت داشته اند که رأی این کمیسیون قطعی است( الحاقی مصوب 27/6/1358 ) .
* تبصره 11 :
آْئین نامه ارزش معاملاتی ساختمان پس از تهیه توسط شهرداری و تصویب شورای شهر در مورد اخذ جرائم قابل اجراست که این آئین نامه سالی یکبار قابل تجدید نظر خواهد بود .
* آشنایی با نحوه تنظیم و ارائه دفاعیات توسط مالک یا ذینفع :
دفاعیه در مرحله بدوی:
الف) در جهت تسریع در امر پاسخگوئی در هنگام مراجعه به همراه داشتن اخطاریه و کارت شناسائی معتبر الزامیست .
ب) مالک /ذینفع می بایست دفاعیات خود را در فرم مخصوص تنظیم و به دبیرخانه کمیسیون و یا شهرداری مناطق ارائه نماید که در این حالت بدون رعایت مهلت ده روزه پرونده در کمیسیون قابل طرح بوده ودر امر طرح تسریع خواهد شد.
ج)درصورت ارائه دفاعیه توسط وکیل یا مستأجر و به انضمام وکالتنامه مبایعه نامه و مدارک مثبته انتقال مالکیت ضروری خواهد بود .
د) اگر چه ماده صد در قانون شهرداریها برای حضور متخلفین جایگاهی ندیده است اما مالکین در موارد لزوم بیان نکات حقوقی و فنی با تشخیص ریاست دبیرخانه کمیسیون ماده صد و ارائه مدارک مثبته با تکمیل فرم مخصوص به کمیسیون دعوت می گردند همچنین در پرونده های دارای رأی دیوان عدالت اداری حضور مالک یا ذینفع در کمیسیون با تقاضای وی بلامانع است.
2- اعتراض در مرحله تجدید نظر به استناد تبصره 10 ماده صد:
هرگاه شهرداری یا مالک یا قائم مقام او از تاریخ رأی ظرف 10 روز نسبت به رأی اعتراض نمایند مرجع رسیدگی به این اعتراض کمیسیون دیگر ماده صد خواهد بود این رأی قطعی و لازم اجراست.
الف) اعتراض به رأی بدوی در فرم مخصوص اعتراضیه فقط در محل شهرداری مناطق صورت می گیرد .
ب) جهت آگاهی بیشتر در مورد نحوه تهیه و تنظیم اعتراضیه و مراحل قانونی آن مالکین می توانند به اداره مهندسی بر ساخت و سازها یا مناطق شهرداری یا دبیرخانه کمیسیون مستقر در شهرداری مرکزی مراجعه نمایند .
پیام رئیس دبیرخانه کمیسیون ماده صد :
از شهروندان عزیز تقاضا داریم قبل از خرید هرگونه زمین و یا ابنیه با مراجعه به شهرداری مربوطه از طرحهای توسعه آتی شهر شامل گذربندی ها ، کاربری ها و اطلاعات ملکی اطلاع دقیق یافته تا دچار مشکل نگردند . شهرداری آماده خدمت رسانی به شما عزیزان دراین زمینه می باشد . در بحث ساخت و سازها قبل از انجام هرگونه عملیات با مراجعه به شهرداری نسبت به اخذ پروانه ساختمانی اقدام تا انشاءا... دیگر شاهد تخلفات ساختمانی و ساخت و سازهای شبانه بدون رعایت موازین فنی ، معماری ، شهرسازی و بهداشتی نبوده و همه با هم در توسعه ، آبادانی و زیبایی شهر عزیزمان کوشا باشیم . آرمان ما رسیدن به شهری بدون تخلف است .
هادی قربانی
رئیس دبیرخانه کمیسیون ماده صد شهرداری
فلو چارت عملیات اجرایی دبیرخانه کمیسیون ماده صد شهرداری بجنورد
گزارش تخلف ساختمانی توسط اداره مهندسی و نظارت بر ساخت و سازها و شهرسازی مناطق به همراه لایحه
|
V
ارسال پرونده تخلف ساختمانی از رابطین ماده صد مناطق به دبیر خانه کمیسیون ماده صد
|
V
- ثبت جزئیات پرونده در دفاتر و سیستم نرم افزاری در دبیرخانه کمیسیون ماده صد
- اخذ دفائیه متخلف در دبیرخانه کمیسیون های ماده صد یا در مناطق
- ثبت تقاضای حضور در کمیسیون (در موارد بیان نکات حقوقی وفنی )بر اساس نظر دبیرخانه کمیسیون های ماده صد
|
V
بررسی سوابق پرونده و لوایح برای طرح در کمیسیون بر اساس قوانین شهر سازی
|
V
آیا پرونده از لحاظ شکلی دارای مشکل است ؟
|
بلی
عودت پرونده به منطقه جهت اصلاح
|
V
اخذ نظریه رئیس دبیرخانه جهت طرح در کمیسیون
|
V
V
تقسیم پرونده ها بصورت رندوم بین کمیسیون های ماده صد
|
V
بررسی و تنظیم سوابق و تطبیق با آراء از کمیسیون ها توسط واحد فنی دبیر خانه
|
V
امضاء و ابلاغ رأی به مدیر منطقه توسط رئیس دبیرخانه کمیسیون ماده صد
|
V
ارسال اصل رأی و پرونده به مناطق