افراز زمین مشاعی
افراز به معنای تقسیم مال غیر منقول با توجه به عدم رضایت شرکا برای ادامه ی اشتراک است و به تعبیری افراز به معنای انحلال حالت اشاعه و تفکیک در عرف ثبتی عبارت است از تقسیم مال غیرمنقول به قطعات کوچک‌تر و صدور سند مالکیت مفروزی با ابطال سند اولیه و تنظیم تقسیم نامه استفاده می‌شود. تمامی امور مربوط به تفکیک در اداره ثبت انجام می‌شود و بعد از آن صورت‌مجلس تفکیکی تنظیم می‌شود. این صورت‌مجلس شامل حدود مساحت قطعات جدا شده به منظور انتقال و به صورت قطعات مفروزی جهت صدور سند مالکیت برای قطعات و تنظیم تقسیم نامه است, در واقع اگر یکی از موارد گفته شده ناقص باشد، تفکیک اعتباری ندارد.
تفاوت بین افراز و تفکیک
در تـفـکـیـک وجـود حـالـت اشـاعـه ضرورت ندارد و ملک با داشتن مالک واحد قابل تفکیک است ولی در افراز باید حالت اشاعه یعنی مالکیت بیش از یک نفر باشد
تفکیک بارضایت و در حالت تفاهم مـالکان مشاع است و افراز عدم تفاهم و رضایت و وجود اختلاف نسبت به حصه یکدیگر و قصد قطع حالت اشتراک می‌باشد
در تفکیک توجهی به مقدار سهم مالکان در کل 6 دانگ لزومی ندارد و بعد از تفکیک به‌هنگام تنظیم تقسیم نامه رعایت حقوق و سهم هر یک از مالکان مشاع مطرح می‌گردد که با توافق نسبت به کسری و زیادت یا صلح و هبه رفتار خواهد شد؛ اما در افراز رعایت و توجه به سهم معادل حصه هر یک از مالکان مشاعی ضروری بوده و اگر این رعایت در ملک به عللی با توجه به تصرف شرکا و به وضـعـیـت دیـگر مقدور نباشد، باید تعدیل صورت گیرد و مقدار اضافی ملک که در سهم شریک قرار می‌گیرد، بهای آن تقویم و در صورت‌مجلس افراز قید شود
تفکیک فقط تقسیم ملک است؛ اما افراز تقسیم ملک توام با تعیین سهام مالکان مشاعی است و قطعات افرازی به نسبت سهم مالک مشاع به آنان اختصاص می‌یابد. به همین دلیل حالت اشاعه در افراز ضرورت دارد؛ ولی در تفکیک این ضرورت نیست و مالک می‌تواند ملک خود را با رعایت مقررات حاکم بر تفکیک به هر ترتیبی که می خواهد تفکیک نماید
سن مالک یا مالکان دخالتی در امر تفکیک ندارد اما به صراحت ماده 313 قانون امور حسبی اگر میان مالکان، محجور یا غایب باشد، تقسیم با دادگاه خواهد بود
تنظیم تقسیم نامه پس از تفکیک میان مالکان مشاعی برای استیلا بر سهم مفروزی ضروری است و چنانچه مالکان مشاع بعد از تفکیک برای تنظیم تقسیم نامه میان خود توافق نداشته باشند یا قطعات تفکیکی را انتقال ندهند، تفکیک اقدامی بی‌حاصل و کان لم یکن تلقی شده و دراین شرایط با وجود صورت‌مجلس تفکیکی شرکا به ناچار باید تقاضای افراز نمایند
درصورت اعتراض به تفکیک از طرف یکی از شرکا ادامه عملیات متوقف می‌شود و با رضایت معترض می‌توان ادامه اقـدام را انجام داد ولی اعتراض به افراز درحین اقدام از شرکای دیگر پذیرفته نیست و پس از اتمام می‌توانند اعتراض نمایند و رسیدگی به اعتراض نسبت به افراز ملک در صلاحیت مراجع قضایی است
انجام عمل افراز یا عدم افراز در حکم رای مراجع قضایی است و با افراز ملک و عدم اعـتـراض در مـهـلت مقرر هر مالک مشاع می‌تواند بر سهم مفروزی خود تسلط پیدا نموده و با تسلیم سند مالکیت مشاع به واحد ثبت، سند مالکیت 6 دانگ قطعه اختصاصی را تقاضا و دریافت نماید. با توجه به اینکه چنانچه سرانه یا حق مرغوبیت به او تعلق گرفته، باید رسید تودیع آن به صندوق ثبت یا اقرارنامه رسمی ذینفع را مبنی بر وصول این حق قبل از صدور سند مالکیت مفروزی به اداره ثبت تسلیم نماید
صورت‌مجلس تفکیکی ملک با انتقال قطعه یا قطعاتی از آن به غیر یا انتقال سهم مشاعی به شریک دیگر یا تنظیم تقسیم‌نامه یا به طور کلی تنظیم سندی قطعی بر روی آن اعتبار پیدا می کند؛ اما در افراز با انقضای مهلت اعتراض هر قطعه در سهم مالک آن مستقرگی دیده و این امر با استقراع تعیین می‌شود. پس می توان گفت برای حصول نتیجه و تسلط بر سهم مفروزی، تفکیک، اقدامی 2 مرحله ای و افراز، اقدامی یک مرحله‌ای است
تفکیک در اداره ثبت انجام می‌گیرد؛ اما افراز هم در اداره ثبت و هم در دادگاه
در افراز رای صادر می‌شود؛ ولی در تفکیک صورت‌جلسه تفکیکی
در افراز اجبار حاکم است؛ ولی درتفکیک مسامحه
در تفکیک سهم تمامی افراد جدا و ملک از حالت مشاع خارج می‌شود یا اگر مالک یک نفر باشد، ملک به قطعات کوچک‌تر تقسیم می‌گردد؛ اما در افراز فقط سهم خواهان جدا می‌شود و بقیه ملک مشاع باقی می‌ماند
در صورتی که بر تفکیک اعتراض شود، موضوع اعتراض در اداره ثبت رسیدگی می‌شود؛ اما اگر بر افراز اعتراض گردد، پرونده جهت بررسی به دادگاه ارسال می‌شود
مبانی اشاعه ی مال غیر منقول به دو دسته تقسیم می شوند ,مبانی اشاعه یا ارادی است یا قهری
مبنای اول ارادی است؛ اراده ی دو نفر یا بیشتر عاملی است بر ایجاد حالت اشاعه. مبنای دیگر قهری است که از مصادیق بارز آن ارث است، آنچه که به عنوان ماترک از متوفی باقی می ماند، اگر اموال غیر منقول هم جز ماترک باشد، آن مال در مالکیت ورثه منتقل شده است و ورثه به صورت مشاع از آن بهره برداری می کنند
چگونه تشخیص دهیم که عملیات مقدماتی ثبت، خاتمه پیدا کرده است؟
برای این تشخیص، ما مراحل مقدماتی ثبت را به 4 مرحله، تقسیم کرده ایم
مرحله ی اول انتشار آگهی ثبت عمومی است، یعنی انتشار آگهی موضوع ماده ی 9 قانون ثبت
مرحله ی دوم انتشار آگهی مقدماتی ثبتی است، یعنی انتشار آگهی موضوع ماده ی 10 قانون ثبت
مرحله ی سوم انتشار آگهی نوبتی است، یعنی انتشار آگهی موضوع ماده ی 11 قانون ثبت
مرحله ی چهارم انتشار آگهی تحدیدی است. (تحدید حدود) یعنی انتشار آگهی موضوع ماده ی 14 قانون ثبت
در مرحله ی چهارم که انتشار آگهی تحدید حدود است، در این آگهی مشخص شده است که چه روزی باید مجاورین متقاضی درخواست ثبت، برای تحدید حدود در محل حاضر شوند. صورت جلسه ای تنظیم می شود، حاضرین امضاء می کنند. مجاوری که به تحدید حدود اعتراض داشته باشد، باید ظرف 30 روز، اعتراض خودش را تقدیم کند. اگر اعتراض واصل شد و اعتراض رد گردید، مرحله ی چهارم کامل هست، یعنی عملیات ثبتی خاتمه پیدا کرده است. اگر اعتراض واصل نشد، یعنی عملیات ثبتی خاتمه پیدا کرده است