مقدمه :
دیروز مراجعی به دفتر مراجعه کرد و اظهار داشت که چندی پیش خانه ای را مطابق سند رسمی بیع قطعی در یکی از دفاتر اسناد رسمی خریداری نموده است ولی بعد از خرید شهرداری حکم تخریب صادر کرده است و هیچ جوره هم کوتاه نمی آید. فروشنده خانه نیز حدودا یک سال پیش خودش طی سندی در دفتر شما ملک مذکور را خریداری نموده بود.
با مراجعه به سابقه سند ملاحظه شد استعلامات کامل از شهرداری صورت گرفته و عدم خلاف نیز برای آن صادر شده است. عرض شد: دفترخانه ای که سند بنام شما زده مگر استعلام از شهرداری نکرده است گفت نه خیر و لی در سند نوشته بوده است که خریدار با وقوف به این امر ( عدم استعلام ) کلیه مسوولیتهای آن را قبول نمود و من نیز از کم اطلاعی امضاء نموده ام .
عرض شد بالفرض که آن دفترخانه استعلام نگرفته چندی قبل از آن ما که استعلام گرفته بودیم پس شهرداری چرا این حکم را داده است! نهایتا باید جرایم و عوارض معوق را مطالبه کند! . با پرس و جوی بیشتر معلوم شد بلا فاصله بعد از تنظیم سند در دفترخانه ما فروشنده فوق الذکر بدون رعایت مقررات شهرداری اقدام به تخریب و بازسازی ملک نموده است و دفترخانه فوق الذکر نیز بدون مطالبه عدم خلاف یا پایان کار و عدم استعلام از شهرداری با اخذ تعهد ضمنی از خریدار مبنی بر پذیرش مسوولیت تعهدات، اقدام به ثبت انتقال نموده است و حالا خریدار مانده و حکم و اصرار شهرداری مبنی بر تخریب ساختمان چند طبقه .
در انتقال عین خانه های شهری آیا استعلام از شهرداری ضرورت دارد یا خیر؟
مطابق ماده 1 قانون تسهیل اسناد مصوب 1385: دفاتر اسناد رسمی موظفند با رعایت بندهای زیر پس از دریافت دلایل مالکیت و پاسخ و پاسخ از اداره ثبت محل به منظور تطبیق سند با دفتر املاک و اعلام وضعیت ثبتی ( حسب مورد) و عدم بازداشت نسبت به تنظیم سند رسمی انتقال عین اراضی املاک اقدام نمایند :
الف : گواهی پایان ساختمان یا عدم خلاف موضوع تبصره ( 8) ماده ( 100) اصلاحی قانون شهرداری در مورد املاک مشمول قانون مذکور.
ماده 3 آیین نامه اجرایی قانون تسهیل نیز اشعار میدارد : دفاتر اسناد رسمی در خصوص گواهی پایان ساختمان و عدم خلاف ، ملزم به رعایت تبصره 8 ماده 100 قانون شهرداری _ مصوب 1385/6/27 سورای انقلاب - قبل از تنظیم سند انتقال املاک موضوع تبصره مذکور میباشند .
لذا ملاحظه میشود استعلام از شهرداری در انتقال خانه ها همچون سابق ضرورتی ندارد و دفاتر اسناد رسمی نباید استعلامی از شهرداری بدین منظور انجام دهند لکن مکلفند مطابق ماده مذکور مطالبه عدم خلاف یا پایان کار نمایند. لذا در هر انتقال فروشنده در صورتی که ملک فاقد عدم خلاف یا پایان کار باشد بدون نیاز به استعلام دفتر باید با مراجعه به شهرداری درخواست صدور عدم خلاف یا پایان کار برای ملک خود نمایند .
واحدهای شهرداری قم در بدو عمل به قانون تسهیل به صرف درخواست مراجعین اقدام به صدور گواهی عدم خلاف می نمودند، لکن وقتی متوجه شدند که از این گواهیها برای انتقال املاک استفاده میشود بدون اینکه عوارض انتقال پرداخت شود، لذا در تغییر رویه ای از صدور هر گونه عدم خلاف بدون استعلام دفاتر خود داری نموده و صرفا با دریافت استعلام دفاتر اسناد رسمی و پس از اخذ عوارض انتقال اقدام به صدور گواهی عدم خلاف می نمایند و در غیر استعلام دفاتر، اقدام به صدور برگ تسویه حساب موقت می نمایند تا مورد سوء استفاده واقع نشود از این رو مراجعین برای دریافت عدم خلاف از شهرداری مجبورند استعلام از دفاتر اسناد رسمی تهیه نمایند .
با توجه به این امر و اینکه در قوانین ملاحظه میشود به دفاتر اسناد رسمی و طرفین( جز استثنائاتی که ذیل اشاره میشود ) اجازه داده نشده است که در خصوص عدم اخذ تسویه حساب شهرداری و اخذ عدم خلاف یا پایان کار با هم توافق نمایند و دفاتر مکلف به مطالبه عدم خلاف یا پایان کار به هر طریق هستند .
نکاتی راجع به بند الف ماده 1 قانون تسهیل و ماده 3 آیین نامه اجرائی آن:
املاک داخل محدوده : اگر چه دفاتر اسناد رسمی مکلفند مطابق تبصره یک ماده 4 آیین نامه قانون تسهیل جهت تشخیص داخل یا خارج حریم یا محدوده شهری بودن کلیه املاک مراتب را از سازمان مسکن و شهرسازی استعلام نمایند لکن وقتی برای بنایی گواهی عدم خلاف یا پایان ساختمان ارائه میشود دال بر داخل حریم و محدوه شهر بودن آن است ، در غیر این صورت شهرداری حق دخالت نداشته و نمیتوانست برای آن گواهی صادر کند.
گواهی پایان ساختمان و مدت اعتبار آن : گواهی پایان ساختمان برای بناهایی صادر میشود که مطابق مقررات شهرداری ساخته شده و تمام شده محسوب میشوند.
به نظر می رسد برای گواهی پایان ساختمان مدتی تعیین نشده است و بدون توجه به تاریخ صدور آن می توان به استناد آن تنظیم سند نمود ! بنا به تصریح بند الف ماده یک قانون تسهیل ثبت سند به استناد پایان کار مذکور (بدون اشاره به تاریخ آن) مجاز است.لازم به ذکر است غیر از بند الف ماده یک قانون تسهیل در هیچ جای دیگر سخن از پایان کار نشده است و ماده 3 آیین نامه نیز ارجاع به تبصره 8 ماده 100 قانون شهرداریها ( 1 ) داده است در تبصره مذکور نیز صرفا به گواهی عدم خلاف اشاره شده است .
گواهی عدم خلاف و مدت اعتبار آن: گواهی عدم خلاف برای ساختمانهای نیمه کاره صادر میشود و ظاهر در ساختمانهای قدیمی تر که بدون رعایت مقررات شهرداری ساخته شده اند نیز تمام شده محسوب نمیشوند و برای آنها با پرداخت خلافیها و جرایم گواهی عدم خلاف صادر میشود .چنانکه در تبصره مذکور ملاحظه میشود برای ملک مورد معامله باید تا قبل از انجام معامله گواهی عدم خلاف اخذ شود .
سوالی که پیش می آید اینکه مقصود از قبل از انجام معامله چه زمانی است ؟ مقصود روز انجام معامله، یک روز قبل از آن یا زمان دیگری است ؟ نظر به اینکه تمهید مقدمات و تهیه مدارک و استعلامات و تنظیم و ثبت سند رسمی عرفا مدت زمانی طول میکشد، ممکن است از زمان اخذ عدم خلاف و به جهت تمهید سایر مقدمات و تا زمان ثبت سند مدت زمانی ولو چندین روز و هفته زمان فاصله بایفتد حال آیا مراجع را باید مجبور کرد جهت به روز کردن عدم خلاف مجدد به شهرداری مراجعه کند یا مثلا اگر به استناد عدم خلافی معامله و ثبت سندی انجام گرفت و چند روز بعد از آن بر روی همان ملک مجدد معاملات دیگری صورت گیرد آیا باید دوباره و چند باره نسبت به بروز کردن عدم خلاف اقدام نمود ؟
آنچه به نظر میرسد، در عبارت ( تا تاریخ انجام معامله ) باید یک زمان عرفی را در نظر داشت به نحوی که اگر از تاریخ عدم خلاف تا زمان ثبت معامله عرفا مدت زمانی سپری شده باشد که احتمال ساخت و سازها و تغییرات عمده اعم از اینکه در ساختار یا اعتبار مدارک در ملک صورت گرفته باشد باید عدم خلاف به روز و تجدید شود . شنیده میشود در برخی نقاط تهران در یک رویه عملی این مدت عرفی را 6 ماه ( یک نیم سال) در نظر می گیرند و اگر از تاریخ عدم خلاف بیش از آن گذشته باشد باید تجدید شود .
دو استثناء در اخذ عدم خلاف و پایان کار :
استثناء اول : بند دو از تبصره 8 ماده 100 : ... در مورد ساختمانهائی که قبل از تصویب قانون 6 تبصره ی الحاقی بماده صد قانون شهرداریها (24/11/1355) معامله انجام گرفته و از ید مالک اولیه خارج شده باشد در صورتیکه مورد معامله کل پلاک را شامل نگردد گواهی عدم خلاف یا برگ پایان ساختمانی الزامی نبوده و باثبت و تصریح آن در سند انجام معامله بلا مانع می باشد .
که این بند تبصره جای بحث دارد، مثلا اینکه مقصود عبارت ( قبل از تاریخ مذکور معامله صورت گرفته و از ید مالک اولیه خارج شده باشد ) چیست ؟ مقصود این است که آخرین معامله انجام شده مربوط به قبل از تاریخ مذکور باشد ؟ یا اینکه در هر حال قبل از تاریخ مذکور ملک از مالکیت مالک اولیه ( کسی که ملک به نام او در اداره ثبت برای اولین بار ثبت شده است ) خارج شده باشد ؟ فرض اخیر شامل بسیاری از املاک میشود که با این وصف می توان بدون مطالبه عدم خلاف یا پایان کار و با توافق طرفین ثبت سند نمود.
البته تهیه و ارائه مستندات و احراز و اثبات اینکه ملک قبل از تاریخ مذکور از مالکیت مالک اولیه خارج شده امر دشواری به نظر میرسد.
استثناء دوم : بند سوم از تبصره 8 ماده 100 ، ... در مورد ساختمانهائی که قبل از تاریخ تصویب نقشه جامع شهر ایجاد شده در صورتیکه اضافه بناء جدیدی حادث نگردیده باشد و مدارک و اسناد نشان دهنده ایجاد بنا قبل از سال تصویب طرح جامع شهر باشد یا ثبت و تصریح مراتب فوق سند مالکیت انجام معامله بلا مانع می باشد .
در خصوص این بند نیز ابهامات و سوالات بدون جواب متعددی برای شخص اینجانب مطرح گردید! در بررسی و جستجویی که انجام دادم در ادوار مختلف طرحهای متعددی به عنوان طرح جامع شهری به تصویب رسیده . حال مقصود از طرح جامع شهر کدام طرح است ؟ اولین طرح جامع شهر ( شهر محل وقوع ملک ) یا آخرین طرح مصوب ؟ یا آخرین طرحی که ملک مورد معامله مشمول آن بوده است ؟اصلا طرح جامع شهر چیست و از چه مرجعی میتوان آن را استخراج کرد ؟
به فرض به نتیجه رسیدن در خصوص طرح جامع شهر نیز باز دستیابی به مدارک و مستندات و اثبات احداث ملک قبل از تصویب طرح جامع شهر و نداشتن اضافه بنا بعد از آن باشد کار شاق و شاید غیر ممکنی باشد.
***
نهایتا:
آنچه به نظر میرسد اینکه قانون تسهیل در این قسمت بر خلاف عنوانش امر را پیچیده و دشوار تر نیز نموده است و به استناد مواد و موارد مذکور برخی سهل انگاریها از سوی دفاتر صورت می گیرد که موجب تضرر مراجعین و ایجاد اختلافات می گردد که نمونه آن در مقدمه ذکر شد .
و دیگر اینکه با این اوصاف و ابهامات مذکور و عملکرد شهرداریها ( که فوقا اشاره شد)در صورت عدم ارائه گواهی عدم خلاف و پایان ساختمان برای ملک مورد معامله به شرحی که گفته شد، بهترین راه فعلا و عملا رجوع به رویه قبل از قانون تسهیل، یعنی همان اخذ استعلام و مفاصاحاسب از شهرداری هاست که نه دفتر خانه و نه مراجعین متضرر از این امر نگردند.
ـــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ
( 1 ) ـ ماده 100 ق شهرداری ها: تبصره 8 ـ دفاتر اسناد رسمی مکلفند قبل از انجام معامله قطعی در مورد ساختمانهای ناتمام گواهی عدم خلاف تا تاریخ انجام معامله را که توسط شهرداری صادر شده باشد ملاحظه و مراتب را در سند قید نمایند.در مورد ساختمانهائی که قبل از تصویب قانون 6 تبصره الحاقی بماده صد قانون شهرداریها (24/11/1355) معامله انجام گرفته و از ید مالک اولیه خارج شده باشد در صورتیکه مورد معامله کل پلاک را شامل نگردد گواهی عدم خلاف یا برگ پایان ساختمانی الزامی نبوده و باثبت و تصریح آن در سند انجام معمامله بلا مانع می باشد . در مورد ساختمانهائی که قبل از تاریخ تصویب نقشه جامع شهر ایجاد شده در صورتیکه اضافه بناء جدیدی حادث نگردیده باشد و مدارک و اسناد نشان دهنده ایجاد بنا قبل از سال تصویب طرح جامع شهر باشد یا ثبت و تصریح مراتب فوق سند مالکیت انجام معامله بلا مانع می باشد .1358/07/01 :تاریخ تصویب.