ایین نامه اجرایی تملک اپارتمانها

(نوشته شده بصیری هریس روز یکشنبه 89/04/18 ساعت 11:16)آیین نامه اجرائی قانون تملک آپارتمانها از جمله مقررات حاکم بر روابط مجموعه های آپارتمانی وساختمانی است که در تاریخ۸/۲/۱۳۴۷ به تصویب هیات وزیران رسیده متن این آیین نامه با اصلاحات بعدی به این شرح است.

آئین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمانها

مصوب ۸/۲/۱۳۴۷هیات وزیران با اصلاحیه های بعدی

بخش اول – قسمت های مختلف ساختمان

فصل اول – قسمت های اختصاصی

ماده ۱ – قسمت هائی از بنا اختصاصی تلقی میشود که عرفا” برای استفاده انحصاری شریک ملک معین یا قائم مقام او تخصیص یافته باشد.

ماده ۲ – علاوه بر ثبت اراضی زیربنا و محوطه باغ ها و پارک های متعلقه برای مالکیت قسمت های اختصاصی نیز باید به طور مجزا سند مالکیت صادر شود ، مشخصات کامل قسمت اختصاصی از لحاظ حدود ، طبقه ، شماره ، ساخت قست های وابسته ، ارزش و غیره باید در سند قید گردد.

فصل دوم – قسمت های مشترک

ماده ۳ – قسمت هائی از ساختمان واراضی و متعلقات آنها که به طور مستقیم و یا غیر مستقیم مورد استفاده تمام شرکاء می باشد قسمت های مشترک محسوب می گردد و تمی توان حق انحصاری بر آنها قائل شد.تبصره – گذاردن میز و صندلی و هر نوع اشیاء دیگر و همچنین نگاهداری حیوان در قسمت های مشترک ممنوع است.قسمت های مشترک در ملکیت مشاع تمام شرکاء ملک است ، هر چند که در قسمت های اختصاصی واقع شده باشد و یا از آن قسمت ها عبور نماید.

ماده ۴ – قسمتهای مشترک مذکور در ماده ۲ قانون تملک آپارتمان ها عبارت است از :الف: زیر زمین بنا خواه ختصل به بنا باشد یا بنا به وسیله پایه روی آن قرار گرفته باشد.ب: تاسیسات قسمت های مشترک از قبیل چاه آب و پمپ ، منبع آب ، مرکز حرارت و تهویه ، رخت شویخانه ، تابلوهای برق ، کنتورها ، تلفن مرکزی ، انبار عمومی ساختمان ، اطاق سرایدار در هر قسمت بنا که واقع باشد ، دستگاه آسانسور و محل آن چاه های فاضلال ، لوله ها از قبیل: (لوله های فاضلاب ، آب ، برق ، تلفن ، حرارت مرکزی ، تهویه مطبوع ، گاز ، نفت ، هواکش ها ، لوله های بخاری ) گذرگاه های زباله و محل جمع آوری آن و غیره.پ – اسکلت ساختمانتبصره – جدارهای فاصل بین قسمت های اختصاصی مشترک بین آن قسمت ها است مشروط بر اینکه جزء اسکلت ساختمان نباشد.ت – درها و و پنجره ها ، راهروها ، پله ها ، پاگردها که خارج از قسمت های اختصاصی قرار گرفته اند.ث – تاسیسات مربوط به راه پله از قبیل وسائل تامین کننده روشنائی ، تلفن و وسائل اخبار و همچنین تاسیسات مبوط به آنها به استثنای تلفن های اختصاصی ، شیرهای آتش نشانی ، آسانسورومحل ، محل اختتام پله و ورود به بام و پله های ایمنی .ج – بام و کلیه تاسیساتی که برای استفاده عموم شرکاء و یا حفظ بنا در آن احداث گردیده است.ح – نمای خارجی ساختمان.خ – محوطه ساختمان ، باغ ها و پارک ها که جنبه استفاده عمومی دارد و در سند قسمت اختصاصی نیز ثبت نشده باشد.

بخش دوم – اداره امور ساختمان

فصل اول – مجمع عمومی طرز انتخاب و وظائف و تعهدات مدیر

ماده ۵ – در صورتی که تعدادمالکین از سه نفر تجاوز کند مجمع عمومی مالکین تشکیل می شود.

ماده ۶ -)اصلاحی۳۰/۱/۱۳۷۱) زمان تشکیل مجمع عمومی مالکین اعم از عادی یا فوق العاده در مواردی که توافق نامه ای بین مالکین تنظیم نشده است به موجب اکثریت مطلق آرای مالکینی خواهد بود که بیش از نصف مساحت تمام قسمت های اختصاصی را مالک باشند و در صورت عدم حصول اکثریت مزبور ، زمان تشکیل مجموع عمومی با تصمیم حداقل سه نفر از مالکین تعیین خواهد شد.

ماده ۷ – در اولین جلسه مجمع عمومی ابتداء رئیس مجمع تعیین خواهد شد و سپس در همان جلسه مدیر یا مدیرانی از بین مالکین و یااشخاص خارج انتخاب می شود. مجمع عمومی مالکین باید لااقل هر سال یک با رتشکیل شود.

ماده ۸ – برای رسمیت مجمع حضور مالکین بیش از نصف مساحت تمام قسمت های اختصاصی یا نماینده آنان ضروری است.تبصره – در صورت عدم حصول اکثریت مندرج در این ماده جلسه برای پانزده روز بعد تجدید خواهد شد. هرگاه در این جلسه هم اکثریت لازم حاصل نگردید جلسه برای ۱۵ روز بعد تجدید و تصمیمات جلسه اخیر با تصویب اکثریت عده حاضر معتبر است.

ماده ۹ – کسی که بعنوان نماینده یکی از شرکاء تعیین شده باید قبل از تشکیل جلسه مجمع عمومی وکالتنامه معتبر خود را به مدیر یا مدیران ارائه نماید.

تبصره – در صورتی که مالک قسمت اختصاصی شخصیت حقوقی باشد نماینده آن طبق قوانین مربوط به شخصیت های حقوقی معرفی خواهد شد.

ماده ۱۰ – هرگاه چند نفر مالک یک قسمت اختصاصی باشند باید طبق ماده ۷ قانون تملک آپارتمان ها از طرف خود یک نفر را برای شرکت در مجمع عمومی انتخاب و معرفی نمایند.

ماده ۱۱ – مجمع عمومی شرکاء دارای وظایف و اختیارات زیر می باشد:الف – تعیین رئیس مجمع عمومی.ب – انتخاب مدیر یا مدیران و رسیدگی اعمال آنها.پ – اتخاذ تصمیم نسبت به اداره امور ساختمان.ت – تصویب گزارش مربوط به درآمد و هزینه های سالانه.ث – اتخاذ تصمیم در ایجاد اندوخته برای امور مربوط به حفظ و نگهداری و عمیر بنا.ج – تفویض اختیار به مدیر یا مدیران به منظور انعقاد قراردادهای لازم برای اداره ساختمان.

ماده ۱۲ – کلیه تصمیمات متخذه مجمع باید ظرف ده روز به وسیله مدیر یا مدیران به شرکاء غایب اطلاع داده شود.

تبصره -)اصلاحی۳۰/۱/۱۳۷۱)-تصمیمات متخذه مجمع باید ظرف ۱۰ روز به وسیله مدیر یا مدیران به شرکای غایب اطلاع داده شود.

 ۱۳ – تصمیمات مجمع عمومی بر طبق ماده (۶ ) قانون برای کلیه شرکاء الزام آور است.

فصل دوم – اختیارات و وظایف مدیر یا مدیران

ماده ۱۴ – مدیر یا مدیران مسئول حفظ و اداره ساختمان واجرای تصمیمات مجمع عمومی می باشند.

ماده ۱۵(الحاقی ۲۸/۱۰/۱۳۵۳) – تعداد مدیران باید فرد باشد و مدت ماموریت مدیر یا مدیران دو سال است ولی مجمع عمومی می تواند این مدت را اضافه کند وانتخاب مجدد مدیر یا مدیران بلامانع خواهد بود.

ماده ۱۶ – در صورت استعفاء ، فوت ، عزل یا حجر مدیر یا مدیران قبل از انقضاء مدت ، مجمع عمومی فوق العاده به منظور انتخاب جانشین تشکیل خواهد شد.

تبصره۱ (الحاقی ۲۸/۱۰/۱۳۵۳)- در صورتی که سه نفر یا بیشتر از اعضای هیات مدیره به جهات فوق از هیات مدیره خارج شوند مجمع عمومی فوق العاده باید به منظور تجدید انتخاب هیات مدیره تشکیل گردد.

تبصره ۲ – حذف شده است.(منسوخ۳۰/۱/۱۳۷۱ هیات وزیران)

ماده ۱۷ – تصمیمات مدیران با اکثریت آراء معتبر است.

ماده ۱۸ – مجمع عمومی یک نفر از مدیران را به عنوان خزانه دار تعیین می نماید ، خزانه دار دفتر ثبت درآمد و هزینه خواهد داشت که به پیوست قبوض و اسناد مربوطه برای تصویب ترارنامه به مجمع عمومی تسلیم وارائه خواهد داد.

ماده ۱۹ – مدیر یا مدیران ، امین شرکاء بوده و نمی توانند فرد دیگر را به جای خود انتخاب نمایند.

ماده ۲۰ – مدیر یا مدیران مکلفند تمام بنا را به عنوان یک واحد در مقابل آتش سوزی بیمه نمایند.سهم هر شریک از حق بیمه با توجه به ماده ۴ قانون به وسیله مدیر تعیین واز شرکاء اخذ و به بیمه گر پرداخت خواهد شد.

ماده ۲۱ – مدیر یا مدیران مکلفند میزان هزینه های مستمر و خارج متعلق به هر شریک و نحوه پرداخت آن را قبل یا بعد از پرداخت هزینه به وسیله نامه سفارشی به نشانی قسمت اختصاصی یا نشانی تعیین شده از طرف شریک به او اعلام نمایند.

ماده ۲۲ – در کلیه ساختمان های مشمول قانون تملک آپارتمان ها که بیش از ده (۱۰ ) آپارتمان داشته باشد مدیر یا مدیران مکلفند برای حفظ و نگهداری و همچنین تنظیف قسمت های مشترک و انجام سایر امور مورد نیاز بنا ، دربانی استخدام نمایند.

فصل سوم – هزینه های مشترک

ماده ۲۳(اصلاحی۱۷/۳/۱۳۵۹) – شرکاء ساختمان موظفند در پرداخت هزینه های مستمر و هزینه هائی که برای حفظ و نگاهداری قسمت های مشترک بنا مصرف می شود طبق مقررات زیر مشارکت نمایند:در صورتی که مالکین ترتیب دیگری برای پرداخت هزینه های مشترک پیش بینی نکرده باشند سهم هر یک از مالکین یا استفاده کنندگان از هزینه های مشترک آن قسمت که ارتباط با مساحت زیر بنای قسمت اختصاصی دارد از قبیل آب ، گازوئیل و اسفالت پشت بام و غیره به ترتیب مقرر در ماده (۴ ) قانون تملک آپارتمان ها و سایر مخارج که ارتباطی به میزان مساحت زیر بنا ندارد از قبیل هزینه های مربوط به سرایدار ، نگهبان ، متصدی آسانسور ، هزینه نگاهداری تاسیسات ، باغبان ، تزئینات قسمت های مشترک و غیره به طور مساوی بین مالکین یا استفاده کنندگان تقسیم می گردد. تعیین سهم هر یک از مالکین یا استفاده کنندگان با مدیر یا مدیران می باشد.

تبصره (اصلاحی۱۷/۳/۱۳۵۹)– چنانچه به موجب اجازه نامه یا قرارداد خصوصی پرداخت هزینه های مشترک به عهده مالک باشد و مالک از پرداخت آن استنکاف نماید مستاجر می تواند از محل مال الاجاره هزینه های مزبور را پرداخت کند و در صورتی که پرداخت هزینه های جاری مشترک به عهده استفاده کننده باشد و از پرداخت استنکاف کند مدیر یا مدیران می توانند علاوه بر مراجعه به استفاده کننده به مالک اصلی نیز مراجعه نماید.

ماده ۲۴(اصلاحی۳۰/۱/۱۳۷۱) – هر یک از شرکاء که در مورد سهمیه یا میزان هزینه مربوط به سهم خود معترض باشد می تواند به مدیر مراجعه و تقاضای رسیدگی نسبت به موضوع را بنماید ، در صورت عدم رسیدگی یا رد اعتراض ، شریک می تواند به مراجع صلاحیت دار قضائی مراجعه کند.

ماده ۲۵ – هزینه های مشترک عبارتست از:الف – هزینه های لازم برای استفاده حفظ و نگاهداری عادی ساختمان و تاسیسات و تجهیزات مربوطه.ب – هزینه های اداری و حق الزحمه مدیر یا مدیران.

فصل چهارم – حفظ و نگاهداری و تعمیر بنا

ماده ۲۶ – در صورتی که بین شرکاء توافق شده باشد که هزینه های نگاهداری یک قسمت از بنا یا هزینه نگاهداری و عملیات یک جزء از تاسیسات فقط به عهده بعضی از شرکاء باشد فقط همین شرکاء ملزم به انجام آن بوده و در تصمیمات مربوط به این هزینه ها تعیین تکلیف خواهند نمود.

ماده ۲۷ – مدیر یا مدیران به ترتیبی که مجمع عمومی تصویب می کند می توانند به منظور تامین هزینه های ضروری و فوری وجوهی به عنوان تنخواه گردان از شرکاء دریافت دارند.