کارگروه
حقوق قضایی(حسن بصیری هریس)
حقوق قضایی تلفن تماس:09148744369-basiri1000@gmail.com هیچ وقت با چشم پول به موکل خود نگاه نکنید چرا که او از روی ناچاری و اینکه علاجش قطع شده به شما روی اورده است.
 

شرکا و فروش مال مشترک

حسن بصیری  هریس

حسن بصیری هریس

در کارگروه: حقوق قضایی(حسن بصیری هریس)
تعداد ارسالي: 736
5 سال پیش در تاریخ: سه شنبه, تير 31, 1393 12:26

مال شریکی، بیشتر وقت‌ها دردساز می‌شود. این‌که می‌گویند اگر شریک چیز خوبی بود حتما خدا می‌گرفت هم از همین دردسرهای شراکت ناشی می‌شود. کمتر اتفاق می‌افتد یک مال متعلق به چند نفر باشد و میانشان دعوا و اختلاف نظر پیش نیاید، حتی بعضی وقت‌ها کار به قتل هم می‌رسد.

قرارداد-کار-پارتی بازی

اگر شرکا هم عقیده نباشند و نخواهند در آرامش از مالی که دارند استفاده کنند آن وقت به هر ترفندی متوسل می‌شوند تا شریک را آزار بدهند، شاید بعضی‌ها هم بخواهند مال شریکشان را از دستش درآورند، یعنی او را آنقدر در تنگنا بگذارند که او مال را بگذارد و برود یا با فروش مال به شریکش یا به دیگری عرصه را خالی کند..

البته همیشه این‌طور نیست که شرکا با هم نسازند و درگیر شوند که اگر این‌طور باشد مشکلی هم به وجود نمی‌آید، بلکه چالش‌ها برای زمانی است که شرکا قصد سنگ‌اندازی پیش پای یکدیگر را دارند. شاید برای خیلی‌ها پیش آمده باشد که مثلا با برادر یا خواهر یا یکی از اقوام و آشنایان خود ملکی مشترک خریده‌اند و بعد از مدتی به خاطر برخی اختلافات به مشکل افتاده‌اند مثلا شریکشان آنها را مجبور به فروش سهم‌شان کرده در حالی که خودش حاضر به فروش سهمش به شریک نیست. در واقع یکی از شرکا نه مالش را به شریکش می‌فروشد و نه سهم او را می‌خرد، بلکه می‌خواهد پای شخص سومی را در معامله باز کند و با این روش شریک را از میدان به در کند. البته شاید بعضی شرکا با نیت سوءقصد، فروش سهم خود از ملک مشترک به شخص ثالث را نداشته باشد و این کار را به خاطر احتیاج به پول نقد انجام دهد، ولی به هر حال بهانه این کار هر چه باشد قانونگذار برای شریک دوم حقوقی را قائل شده است.

حق‌شفعه همان حق شریک دوم است که ماده 808 قانون مدنی آن را این‌طور بیان کرده است: «هرگاه مال غیرمنقول قابل تقسیمی بین 2 نفر مشترک باشد و یکی از 2 شریک حصه خود را به قصد بیع به شخص ثالثی منتقل کند شریک دیگر حق دارد قیمتی را که مشتری داده است به او بدهد و حصه مبیعه را تملک کند

حق‌شفعه همان حق شریک دوم است که ماده 808 قانون مدنی آن را این‌طور بیان کرده است: «هرگاه مال غیرمنقول قابل تقسیمی بین 2 نفر مشترک باشد و یکی از 2 شریک حصه خود را به قصد بیع به شخص ثالثی منتقل کند شریک دیگر حق دارد قیمتی را که مشتری داده است به او بدهد و حصه مبیعه را تملک کند.» در واقع حق‌شفعه به زبان ساده به این معنی است که هرگاه مال غیرمنقول قابل تقسیمی بین 2 نفر مشترک باشد و یکی از 2 شریک سهم خود را به شخص دیگری بفروشد، شریک دیگر حق دارد قیمتی را که مشتری داده است به او بدهد و مالک سهم فروخته شده شود.

به طور مثال شخص «الف» و شخص «ب» در مالکیت زمینی شریک هستند و شریک «الف» قصد فروش سهم خود از زمین مشترک را دارد و با تعیین قیمتی آن را به شخص «ج» می‌فروشد. در این حالت شخص «ب» با دارا بودن شرایطی می‌تواند سهم شریک اول را به همان قیمتی که به خریدار فروخته است بخرد، یعنی سهم او را به ملکیت خود درآورد و شخص «ج» را از دور خارج کند.
حقوق

حق شفعه و شرایط آن چیست؟

یکی از موارد حقوقی که در جامعه امروز زیاد استفاده نمی شود وبه نوعی مردم از آن بی اطلاع می باشند حق شفعه می باشد. حق شفعه بدین معنی است یک مال غیرمنقول و قابل تقسیمی مالکیت آن بین2 نفر به صورت شراکتی می باشد و یکی از این 2 نفر سهم خود را به صورت بیع به شخص ثالثی واگذار می نماید در این حالت برای شریک دیگر حقی به نام حق شفعه به وجود می آید وصاحب آ ن حق که شریک دیگر است را شفیع می گویند . در این حالت شریک می تواند مبلغی را که شخص ثالث به شریک خود داده است به او بدهد وحق وسهم او را تملک نماید این حقی است که قانونگذار ما طبق شرایطی که در بالاگفته شد درجایی که مالی بین 2 نفر شریک بود ویکی از آنها آن را به غیر واگذار کرد برای دیگری درنظر گرفته است . قاعده شفعه یک امر خلاف اصل است وشاید در ظاهر امری غیراصولی به نظر آید اما قانونگذار ما که در این موردمنحصرا شارع مقدس اسلام می باشد بنابه مصلحت این امر را در نظر گرفته است .

حق شفعه بدین معنی است یک مال غیرمنقول و قابل تقسیمی مالکیت آن بین2 نفر به صورت شراکتی می باشد و یکی از این 2 نفر سهم خود را به صورت بیع به شخص ثالثی واگذار می نماید در این حالت برای شریک دیگر حقی به نام حق شفعه به وجود می آید وصاحب آ ن حق که شریک دیگر است را شفیع می گویند

نکاتی که در ایجاداین حق باید به آن توجه کرد این است که زمانی این حق برای شریک دیگر ایجاد می گردد که شریک دوم سهم ویا حقه خود را از طریق بیع به نفر سومی انتقال دهد اگر این انتقال وجابه جایی به وسیله همه ویا صلح ویا معارضه ویا قرار دادن مهر باشد باعث ایجاد حق شفعه نمی گردد وسهم شاعی که فروخته می شد باید بیع معامله باشد نه شخص معامله واین موضوع راه فراری است برای اینکه بتوان حق شفعه بوجودآمده برای شریک را از بین برد و در خیلی مواقع طرفین برای اینکه حق به وجود آمده برای شفیع را به نوعی ساقط نمایند معامله انجام شده را به صورت یکی از موارد ذکر شده دربالاتثبیت می نمایند که شفیع نتواند با استناد به آ ن از حق خود استفاده نماید و آیا اینکه حق شفعه ویژه املاک است وفقط ارسال غیرمنقول ایجاد می شود واموال منقول از این قاعده خارج می باشند و در مواردی که یک مال غیرمنقول تبعی که متعلق به ملک باشد اگر به فرض همین اتصال فروخته شود تابع ملک وموضوع شفعه است درزمانی که این حق برای شفیع به وجود آمد ایشان با پرداخت مبلغ حقه فروخته شده به خریدار آن را تملک می نماید و هرگاه شفیع بخواهد از نظر قانونی اقدام نماید طبق رای های صادر شده در دیوان عالی کشور ورویه قضائی باید دعوای خود را به طرفیت خریدار وشریک با هم اقدام نماید تا از نظر حقوقی قابل استماع باشد.


 


حذف ارسالي ويرايش ارسالي